不動産投資でプラスにするキャッシュフローの計算式とは？所得や利回りとの違いなど重要な計算式や方法を解説

不動産投資のキャッシュフローの計算式と注意点

不動産投資におけるキャッシュフロー計算方法

「キャッシュフロー」とは「現金の流れ」の意味です。

不動産投資のキャッシュフローは「収入 – 支出」で計算します。

具体的に「収入」となるもの、

「支出」となるものを見ていきましょう

不動産投資におけるキャッシュフローの注意点

キャッシュフローの計算は不動産投資で重要となりますが、

減価償却費による税金の負担軽減が考慮されていない点に注意が必要です。

不動産投資では「ローンの元本返済」が帳簿上の「減価償却費」を上回ってしまう時期が存在します。

その時期を過ぎると、

帳簿上は黒字でも減価償却費を計上できないことで所得と利益が増加し、

所得税・住民税など税金の負担が増え手元のキャッシュが減少してしまうのです。

不動産投資のキャッシュフローのシミュレーション例

ステップ①投資物件の必要情報をそろえる

上記に列挙した情報は不動産の物件概要に記載があります。

ステップ②ローン返済額を計算する

次に、以下の毎月の返済金額の計算式に当てはめ、毎月のローン返済額を把握します。

$$【毎月の返済額 = 借入金額 × 月利 × (1＋月利) α乗 ÷ ( (1＋月利) α-1) 】 $$

月利＝金利÷12

α＝返済回数

<融資条件>

• 融資期間：30年
• 金利：2%
• 自己資金：500万円 (物件価格2割)
• 融資金額：2,075万円

※月利とは一ヶ月あたりの利率・利息のこと

上記の融資条件で2,500万円の物件を購入する場合、毎月のローン返済額は約8万円となります。

ステップ③毎月の収支を計算する

毎月の収支の計算式は以下のとおりです。

$$【毎月の収支 = 家賃 – 経費 -ローン返済額】$$

それぞれ値を入れると、

$$「家賃10万円 – (管理費0.5万円 ＋ 修繕積立金0.6万円) – 毎月のローン返済額8万円 = 0.9万円」$$

となります。

毎月の収入額は9,000円という計算です。

なお物件の管理方法については、

自主管理と不動産会社に管理を委託する方法の2通りがあることを知っておきましょう。

空室リスク回避など安定的な運用を考慮すると、

少々の委託料を支払う形で不動産会社に委託するほうが

トータルコストが安くなるケースが多くなっています。

ステップ④諸費用を含めた具体的な計算をする

物件を購入する際は物件価格にに加え、以下の諸費用がかかることを押さえておきましょう。

これらを合計した諸費用の目安は、物件価格の7～10%となります。

2,500万円の物件を購入する今回のシミュレーションでは、諸費用として175～250万円が必要です。

不動産投資のキャッシュフロー、帳簿上の金額や利回りとどう違う？

利回りとキャッシュフローの違いとは？

不動産投資でキャッシュフローが重要な3つの理由

① 手元の資金を把握し、設備投資や事業拡大に充てられる

② 急な支払いに柔軟に対処できる

③ キャッシュフローが大きいと売却価格が高くなる可能性がある

投資用物件の価値は、

実質利回りやNOI(Net Operating Incomeの略。純収益という意味で、収入（賃料）から、実際に発生した経費（管理費、固定資産税など）のみを控除して求める。)などに加えてキャッシュフローも重要な判断材料です。

キャッシュフローが大きい = 手元に残る金額が多い物件

は高く評価され、

売却時に価格が高くなる可能性があります。

キャッシュフローがマイナスになった時の対処方法

入居率を改善する

空室がある場合は、まず入居付けをするところから始めましょう。

広告媒体や内覧の方法を見直し、

入居希望者が気軽に物件情報を得られるよう気を配ることが重要です。

家賃を上げる

空室がなににも関わらずキャッシュフローがマイナスになっている場合は、

家賃アップが可能かどうか検討しなければならないでしょう。

しかし、

相場を大きく外れて高い家賃に設定したとて、

入居者は来ません。

入居者がつかず、空室を増やしてしまうことにもなります。

経費を削減する

今度は支出を減らすことを考えてみましょう。

不動産投資にかかっている経費を再度見直し、

削減できるところがないか検討します。

特に以下のような対策が有効です。

• 繰り上げ返済
• 諸費用の見直し