【マンションとアパートの違いを比較】不動産投資でオススメなのはどっち？

マンション経営とアパート経営の違い一覧

マンション経営とアパート経営の違いを比較すると、上記のようなものが挙げられます。

それぞれメリットデメリットがあり、どちらが良いと優劣を付けるのは難しいですが、利回りを重視する方はアパート、安全性を重視する方はマンションがオススメと言えるでしょう。

それでは一つ一つ詳しく解説していきます。

マンションとアパートの平均利回り 比較

利回りが高いのはアパート経営です。

利回りとして差が出る理由は購入金額の差です。

アパートはマンションに比べて建設費が安いだけでなく、住宅地に建設されることが多いため、土地の価格が比較的安く抑えることができます。

逆にマンションの場合は、需要の高い駅の近くに建設されることが多いため、土地の価格が高くなりやすいです。

中古アパートの場合はさらに利回りが高くなる

アパートもマンションも同様に、中古物件の場合は新築よりも購入費用が安く抑えられるため、利回りが高くなります。

ですが、アパートの場合はマンションに比べて新築からの値下がり幅が大きく、さらに利回りが向上します。

マンションとアパートの維持費 比較

維持費が低いのはアパート経営です。

その要因となっているのが、設備の電気代や修繕費。

マンションはアパートに比べて建築物としての規模が大きいため、エレベーターや自動ドアなどといった設備の電気代やメンテナンス費用、マンションの管理人の人件費など様々な維持費がかかります。

また、建物が古くなった際の修繕費用も高くなりやすいため、事前に修繕費を積み立てておく必要があります。

ただし、アパートはマンションよりも劣化が早いため、修繕費自体は少なくても修繕の回数が多くなる傾向があります。長期的には修繕費が高くなってしまうこともあるので注意しましょう。

自分で管理を行えば委託費用を抑えられる

アパートの場合は、維持費のかかる設備が少なく、状況によっては管理もオーナー様自身で行えるケースもあり、管理委託費用を抑えることができます。

ただし、管理会社を仲介せずに自分で運用を行う場合、様々な判断をオーナー様自身で行わなければいけなくなります。

修繕やメンテナンスはもちろん、事務手続きやトラブルの対応など難しい業務が多くあります。

判断を誤ると大きな損失に繋がることもありえますし、後から難しいとなっても不動産は簡単に手放すことが難しいです。

そのため、一人で運用する場合は本当に運用できるのかよく考えてから始めることを強く推奨いたします。

マンションとアパートの安全性 比較

安全性が高いのはマンション経営です。

その理由はアパートよりもマンションの法定耐用年数の方が長く、耐震性・耐火性・防音性が高いから。

法定耐用年数とは

耐用年数（たいようねんすう）とは、減価償却資産が利用に耐える年数をいう。長期にわたり反復使用に耐える経済的に価値があるものの使用又は所有の価値の減価を、各年度に費用配分していく場合の、計算の基礎となる。

引用元：耐用年数 | Wikipedia

簡単に言うと法的に定められた資産価値としての寿命。

もちろん、耐用年数の通りに寿命がくるわけではありませんが、基本的にはこの耐用年数を目安に減価償却などの様々な収支計算が行われる重要な項目です。

また、「耐用年数 = 寿命」ではないとはいえ、耐用年数が長いほど実際の建物寿命や耐久性が向上します。

耐久性が高いほど災害や老朽化にも強く、修繕費用を抑えることができるため、結果的には収益性の向上にも繋がります。

建物ごとの耐用年数一覧

マンションは鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートで建造されているため、強度が高く耐用年数が長くなります。

アパートにも木造だけでなく鉄骨造の物件もありますが、厚さの薄い軽量鉄骨のため耐久性ではマンションに劣ります。

ただし、前述した通りこの耐用年数はあくまで資産価値としての寿命なため、実際の建物自体の寿命とは異なります。

修繕やメンテナンスを怠らずに行っていれば、100年以上使用できている例も少なくありません。

ただし、金融機関によっては耐用年数の期間までしかローンを組ませないというところも多いため注意が必要です。

鉄筋造は耐震性・耐火性・防音性が高い

マンションの鉄筋造によるメリットは建物としての寿命が長いだけではありません。

鉄筋造で頑丈に建てられたマンションは地震や火事などの災害リスクにも強く、資産としての安全性が高いです。

また、防音性も高いため、騒音による入居者トラブルが起きにくい点も長期運営する上で見逃せないポイントでしょう。

そのため、トラブルの心配が少ないマンション経営の方が、資産運用での安全性が高いと言えるでしょう。

マンションとアパートの空室リスク 比較

空室リスクが低いのはマンション経営です。

その大きな要因となっているのが、立地の良さと居住性の2点。

マンションは主に駅の周辺に建てられることが多いため需要が高く、耐久性・断熱性・防音性に優れており居住性も高いため、入居者が途絶えにくいです。

それに対しアパートは住宅地に建てられることが多く、利便性が低いことから空室が発生した時に次の入居者が入るまでの空室期間が長くなることが多いです。

また、アパートは壁が薄いことによる騒音トラブルが起こってしまう恐れもあるため、入居者審査などは慎重に行う必要があります。

マンションとアパートの価値の下がりやすさ 比較

価値が下がりにくいのはマンション経営です。

前述した通り、マンションは頑丈に作られているため耐用年数が長いのはもちろん、駅の周辺など需要の高い場所に建てられることが多いので、築年数が古くなっても入居率が変わりにくいため、物件の需要が下がりにくいです。

需要の高い物件は築年数が古くなっても家賃が下がりにくく、売却したくなった場合にも高値で売りやすくなります。

アパートは築年数が古くなると入居者が付きにくくなる傾向があります。

それにより、どうしても築年数の古いアパートは家賃設定が低くなってしまいがちです。

そのため、大規模修繕が必要になった際に、修繕をしてもその後の収益性があまり期待できず、修繕費を回収する見込みがないというケースもよく見られます。

当然、古くなって需要が低くなってから売却しようとしても、入居者が付きにくい物件は中々売れません。

中古アパートは金額が安く利回りが高くなりがちですが、購入の前に将来性についてよく考えてから購入しましょう。

マンションとアパートの融資難易度 比較

購入時に金融機関から融資が受けやすいのはマンション経営です。

その理由は、マンション経営の方が入居率が高く、需要が下がりにくいという点です。

金融機関から不動産投資ローンの融資を受ける場合、その前に融資審査を受けることになります。

前述した通り、マンション経営は耐震性・耐火性・防音性や居住性が高いため入居者が入りやすく、需要が下がりにくいため家賃収入を長期的に安定して得やすいです。

『安定している』というのは金融機関にとって非常に大きな安心材料となり、融資審査で有利となります。

また、収入面で安定している会社員や公務員の方は融資審査で有利になり、逆に安定性の低い個人事業主やフリーターの方は収入が高かったとしても審査で不利になりやすいです。

ワンルームマンションはさらに融資で有利になる

借入額が大きくなるとそのぶん融資の審査が厳しくなります。

不動産投資には、マンションやアパートの一棟や戸建などさまざまな種類があるのですが、その中でワンルームマンション投資は最も必要資金が少なくて済みます。

物件により異なりますが通常、中古アパート1棟を買う場合は5,000万円以上、中古マンション1棟の場合は1億円以上かかります。

しかし、ワンルームだけの区分投資であれば都心の好立地にある新築マンションであっても2,000～3,000万円で購入することができ、中古ワンルームマンションであれば数百万でも購入可能です。

物件価格が安ければそのぶん借入額が減らせるので、融資の条件緩和はもちろんローン返済の際の金利の支払いも減らすことができます。

また、ワンルームマンションの魅力は借入金額が少なく済むということだけでなく、部屋にトイレ、バスルーム、キッチン、バルコニーなどの生活に必要な設備がコンパクトにまとまっていることが多く、利便性も高いことから単身者の多い都心であれば入居者に困る心配が非常に少ないという利点もあります。

利回りは一棟買いよりも少し下がってしまいますが、始めやすさや安定性が高いため、不動産投資初心者の方を中心とした人気の投資商品となっております。