マンション経営をやるといくら稼げるのか|事例をもとにわかりやすく解説

マンション経営をやるといくら稼げるのか|事例をもとにわかりやすく解説

近年、サラリーマンや公務員の方を中心に将来への備えとしてマンション経営を行う人が増えてきています。世間では、マンション経営で年収○○百万円とかいうのを耳にすることも多くなりました。

しかし、マンション経営をやっている人全員が全員そのように高額の収入を得られているのかというと、そういう訳ではありません。

まず、マンション経営から得られる収入は、物件の場所や規模、保有する数によって大きく異なるため、一概に「いくら」と言えるようなものではないのです。

また基本的にローンを組んでスタートするため、ローンの返済額や管理費、修繕費等の支出を考慮するとマンション経営によって得られる収入は十人十色とも言えます。

そこで今回は、事例をもとに収入と支出の構造や、マンション経営の大事なポイント等を考えていきたいと思います。

マンション経営による収入と支出について

事例をもとにした収入の話の前に、まずは基本的な収入と支出としてあるものを説明しておきます。

収入

  • 家賃収入
    所有する不動産に入居者が付くことによって得られる収入

支出

  • ローン返済
    物件購入した際の月々の返済
  • 管理費
    マンションの維持管理に使われる費用
  • 修繕積立金
    数年後の修繕に向け支払う積立金
  • 管理委託料
    賃貸管理で管理会社に支払う委託料
    (家賃に対して約5%が一般的)

その他に発生する代表的な費用

  • 不動産取得税
    不動産を購入した際に都道府県から課される税金
  • 固定資産税
    毎年1月1日時点での登記簿上の名義人に、市区町村から課される税金

事例をもとにした月収シミレーション

それでは早速本題。実際に事例をもとにマンション経営でどれだけ稼げるか見ていきましょう。

事例1

【基本情報】

  • 購入価格:2,000万円
  • 年数:35年
  • 金利:1.5%
  • 家賃収入:月8万円

【月間支出】

ローン返済-61,236円
管理費-6,000円
修繕積立金-2,000円
管理委託料-4,400円
支出合計-73,636円

【月間収支】

収入(80,000円) – 支出(73,636円) = +6,364円

この例の場合、収入から支出を差し引くと6364円が残る形になりますが、ローンの返済自体は年間70万近く進んでいるので、これを長期で運用していくことが大切になります。長期での運用を考えると、木造ではなく耐久性の高い鉄筋コンクリート造を選んでおくのも大切なポイントになります。

事例2

【基本情報】

  • 購入価格:3,000万円
  • 年数:30年
  • 金利:1.3%
  • 家賃収入:月12万円

【月間支出】

ローン返済-90,613円
管理費-8,000円
修繕積立金-3,000円
管理委託料-6,600円
支出合計-108,213円

【月間収支】

収入(120,000円) – 支出(108,213円) = +11,787円

事例2の場合では、自己資金300万円を入れることによりローン返済額を下げることができた為、月々の収支が+1万円を越えています。ただし、あくまで月々の収支が全てではありません。これもやはり長期で所有することによりメリットは大きくなっていきます。

マンション経営の収益についてのまとめ

結果的にマンション経営は目先のお金を求めている方にはあまり向いていないのかもしれません。地方の格安物件(200~300万程のもの)を買い、2~3年で元が取れるような超優良物件と言われるものもありますが、20年後30年後を想定した時に果たして価値があるのでしょうか?
そのような格安物件は最終的に入居者が付かず、売ることさえ出来ず固定資産税等の税金の支払いのみが残るという自体が起こってしまう可能性があります。

大切なのは20年30年先を想定し、それでも入居者が付くであろう場所(需要が供給を上回っている場所 = 東京都内等)を選び目先の利益だけに囚われず、しっかりとした計画をたて先見性を持って取り組んでいくことが大事だと思います。

マンション経営で長期の運用をする場合には、団体信用生命保険に加入し生命保険効果を得たり、損益通算することによって節税効果を得ることも可能なので、収益の部分だけに囚われず、側面的な部分のメリットにも目を向けて考えてみるのもいいと思います。

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