家賃を滞納されたらどうすればいいのか | 入居者トラブルの解決方法とは

家賃を滞納されたらどうすればいいの? 入居者トラブルの解決方法とは

不動産投資を行う上で、家賃というものはなくてはならないものです。

その家賃を滞納されてしまった場合どのように対処したらよいでしょう?

もしかしたら、「家賃を滞納する入居者は追い出してしまった方が良い」と考える方もいるかもしれません。

しかし、一度や二度の滞納では一方的に契約解除を行うことは出来ません。判例では、借主との間に「信頼関係の破壊」に当たる期間の滞納があった場合とされています。

その為、家賃を滞納された場合は、しっかりとした手順で解決していく必要があります。そこで今回は、入居者に家賃を滞納されてしまった場合の対処法を解説していこうと思います。

滞納されたら迅速な対応を行う

家賃を滞納されてしまった場合は、迅速に対応する必要があります。

「きっと忘れているだけで、すぐに支払われるだろう」など思わずに、電話等の簡単な連絡でも大丈夫なので、家賃の滞納が発覚した場合は、速やかに対応することが大切です。

また、毅然とした態度で対応しましょう。家賃を滞納され、入居者に連絡したところ、「お金がないから少し待って欲しい」と相談を受ける事もあります。

その様な場合は、しっかりいつまでに支払うと言った明確な支払い日を約束してもらいましょう。

「待って欲しい」と言われ、簡単に「分かりました」と承諾してしまえば、入居者も甘えてしまい、事態の悪化に繋がります。

また、連帯保証人は契約者と同じ債務を負うため、連帯保証人に連絡をするのも良いでしょう。

内容証明郵便による督促

約束した期限になっても、家賃の支払いが行われなかったり、契約者や連帯保証人への連絡がつかない場合は、内容証明郵便にて督促状を送付しましょう。

内容証明郵便とは、督促した事を記録しておける郵便の事です。

しっかりと督促したという事実を記録しておく事で、仮に入居者が、家賃を滞納し続け、法的措置を取らざるおえなくなった際に「言った、言わない」等の、水掛け論になる事を防ぐ事が出来ます。

契約解除の通知

内容証明郵便による督促を行なっても、一向に家賃の支払いが行われない場合は、催告書によって賃貸契約の解除通知を出しましょう。

しかし、故意に家賃を滞納し続ける悪質な入居者であれば、賃貸契約の解除通知を出しても応じない場合もあります。

その様な入居者の場合は、法的措置を取るしかありません。

明け渡し請求訴訟

契約解除の通知を送っても、入居者が応じなかった場合は、強制的入居者から立ち退いもらう為に、明け渡し請求の訴訟を作成し、裁判を起こす必要があります。

裁判を行う場合は、賃貸管理会社等の不動産会社ではなく、弁護士に相談する方が良いと思います。

裁判では、冒頭でも述べた様に、「信頼関係の破壊」に当たる期間の滞納等のトラブルがあったのかという点が決め手になる為、内容証明郵便等の、しっかりと、督促したという証拠の有無も重要となるでしょう。

強制執行

裁判で勝訴の判決を得たら、実際に強制執行を行い、入居者に立ち退いてもらいます。 強制執行の手順は以下の通りです。

強制執行の手順

  1. 必要なものを揃える
    ※強制執行に必要なものは以下の通りです
    「債務名義、執行文、送達証明書」
  2. 強制執行の申し立てを行う
  3. 明け渡し催告
  4. 断行(実際に強制執行を行う事)を行う

入居者とのトラブルを生まない為に

入居者の審査

不動産投資は入居者がいてこそ、安定した資産を運用していく事が出来ます。

しかし、入居者は誰でも良いとしてしまえば、このような家賃の滞納等のトラブルが起きてきます。

それらのことから、家賃の滞納やトラブルを避けるためにも入居者の選定は非常に大切になってきます。

家賃保証会社

入居者とのトラブルを避ける為に、家賃保証会社を利用する方法もあります。

家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合、立て替えてくれる業者の事です。

そのため滞納されることで収益が途絶える心配がなくなります。

詳しくは下記の記事にまとめていますのでご覧下さい。

仲介会社を挟む

仲介会社を挟むことでトラブルが起きた際に仲介会社が双方の仲裁役となり、正しくトラブルを解決することが出来ます。

自分では直接言いにくいことも仲介会社が代わりにやってくれることで、事が大きくなる前に解決しやすくなるでしょう。

家賃を滞納された時の適切な対応まとめ

メリット

  • 一度や二度の滞納では一方的に契約解除を行うことはできない
  • 滞納されたら迅速に適切な対応を行う
  • 仲介会社を挟むことでトラブルを収めやすくなる

入居者トラブルの際には迅速な対応が重要です

無料相談であなたの不安を解決いたします

不動産投資は、入居者が居なくては上手く運用出来ません。

しかし、入居してくれるなら誰でも良いとしてしまい、悪質な入居者を入居させてしまえば家賃の滞納などの様々なトラブルが起こってしまう場合があるでしょう。

上記で解説した通り、家賃を滞納されてしまった場合の対処法はとても手間と時間がかかり、もしも法的措置をとる事になれば、裁判費用などのお金もかかってきます。

このようなトラブルを未然に防ぐ為にも、まず入居者の入居の際に不動産会社等と連携し、しっかりと入居者の選定を行っていくことが非常に大切だと言えるでしょう。

ネクストインテリジェンスでは入居者や物件の管理はもちろん不動産投資のことをすべて総合的にサポートしているため、オーナー様は入居者トラブルの心配をすることなく資産運用を行えております。

入居者トラブルにお困りの方や不安を抱えていたりする方などがおられましたらお気軽にご相談ください。

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