不動産投資で脱サラはできるの？ 専業大家に必要なポイントとは

近年、年金問題による定年後の不安や生命保険代わりとして不動産投資を行う人が増加傾向にあります。

現在行っている人もこれから行う人も、家賃収入だけで現在の水準を下げずに生活が続けられるとしたら気になるポイントですよね。

賃貸経営をするにもオーナーとしてやらなければいけない事は様々ありますが、
会社員と比べて自由な時間が持てるのは魅力的に感じる部分だと思います。

そして、本題の不動産投資で脱サラできるかどうかについてですが、実際に不動産経営をはじめ脱サラに成功している人もいるので不可能ではないです。

しかし、それを行うにはいくつかリスクも伴います。

そこで今回は賃貸経営で脱サラはできるのか？専業大家になるために必要なポイントについてお話していきます。

脱サラするために必要な収支

生活が送れるだけの家賃収入がなければ脱サラは難しいですよね。

例として3000万円、表面利回り4％の物件を購入したとします。年間家賃収入は3000万×0.04＝120万となります。

しかし、この家賃収入がそのまま全て手元に入ってくるわけではありません。

購入時に借入をしていればその返済に充てなければならないのはもちろん、修繕費や管理費などのランニングコストも発生します。

また、上記の収支計算は満室であることが条件での収入となり、空室があれば当然減ってきます。

つまり、それらを踏まえて残った金額が実際の収入になるわけなのです。

また、実際に脱サラをしたあとは今まで会社側で支払っていた保険や年金、税金などもすべて自分で支払っていく必要があります。

ライフステージの中で5年後10年後に発生可能性のある支出も含め収支のバランスを事前に確認することが必要です。

収支の計算については下記の記事で詳しく紹介しております。

物件選び

賃貸経営で一番避けたいのは家賃発生のない空室状態です。

高利回りだからといって飛びついてしまうと実際には立地などの問題で入居が決まらず、利回り通りの収入が得られないという事態にもなりえます。

そのため、利回りや需要など様々な点を考慮し、収益率のよい物件を選択していくことがポイントになります。

ちなみに都内であれば単身世帯が増加しているためワンルームマンションの需要が高い傾向にあります。空室率が低くファミリータイプに比べ退去後のリフォーム費用なども抑えられるので初心者の方にはおすすめです。

しかし、地域によってファミリー層が多い場所であればワンルームよりファミリータイプに需要がありますよね。単身者に比べ比較的長期間居住してもらえることが多いためその期間安定した家賃収入が得られるようになります。

購入したい立地に指定がある場合は、その地域特性を調べることも黒字経営を継続させる上で重要なポイントになります。

自分に合ったプラン

ここまでのご説明から賃貸経営で脱サラをすることがそう簡単ではないことはご理解いただけたかと思います。

不動産投資だけでなく投資というもの自体リスクがつきものです。

そのため、準備資金があっても知識がない状態で行うのはとても危険です。

投資の基本的な仕組みはもちろん、マンション経営に必要な建物の管理や修繕、空室対策、税金対策など知っているといないでは成功率が変わってきます。

そこで大きく分けて投資方法の3パターンをご紹介します。

①自己資金を貯めてから投資額の大きい物件を購入する

資金を貯める期間は目標額と個人の属性によって変わってきますが、自己資金の大きさで購入後のプランも大きく変わってきます。

投資額が大きい場合、通常ローンを組むことになりますが、一般的に年収が400万円以下だと借入額が大きくなり返済期間が長くなることや、突然の支出への対応が困難になってくるためまずは自己資金を貯めてから余裕をもって始めることをおすすめします。

②現在の自己資金から始められる物件の利益で徐々に物件を増やしていく

ある程度の自己資金が準備できる場合にはリスクの低い物件からスタートし、黒字運用を継続させることで資産を増やすことができます。

増えた資産で所有物件を増やしていけば最終的に年収を超える家賃収入を手に入れることが可能になります。

ワンルームは実績を作りやすい

パターン①②の場合、資金計画が立てられたらまずは副業として低リスクのワンルームマンション運用などからスタートし、実績を積むのもおすすめです。

ワンルームマンションであれば初期投資も少なくて済む点や、一棟アパートなどに比べ管理組合があるため建物管理を任せられるという点からも副業としてはじめやすく、銀行の融資額や運用の流れ、業者とのやりとりなど一連を体感することにより次の物件選びにも役立つ部分が多くあります。

また、最初は大きな物件の審査が通らなかった方でも不動産投資の運用実績がある場合、金融機関から融資を受ける際の融資審査でも有利に働きやすくなることも。

ワンルームは一棟に比べ利回りが少ないですが、上手く利用することで大きな利益を生むことができるのです。

③買い替えの売却益を利用して資産を増やし投資額の大きい物件を購入する

株やFXなどに近い運用システムです。この場合も自己資金が用意できること、黒字運用を継続することが前提になります。

資産価値の高い物件を購入し、売却の際に発生する利益を資産として次の物件を購入します。売却で得られる資産を増やしていき、最終的に投資額の大きい物件の購入を目指していきます。

ただし、この方法で注意が必要なのは「税金の増加」「反復継続」です。

税金の増加

不動産を売却した際に、購入額よりも売却時の値段が高い場合に得られる利益のことを譲渡所得と呼びます。

そして、譲渡所得が発生した場合、それに対して税金が発生するのですが、不動産を取得してから5年以内に売却した際には、利益に対して課せられる税金が通常の倍近くになってしまいます。

※2013～2037年までは復興特別所得税2.1％も課税

反復継続

不動産の売買を繰り返し行うことを「反復継続」と呼びます。

この反復継続は、宅建業法によって宅建業の免許がないと行えないと定められています。

つまり、免許がないものは不動産の売買を繰り返して収益を上げる投資は原則できないのです。

（無免許事業等の禁止）
第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。

引用元：宅地建物取引業法12条

これら短期売買による注意点については下記の記事にて詳しく解説しています。

それぞれメリット・デメリットは存在するため個人の状況に適した方法が必要になってきます。

焦らずにコツコツと地道におこなっていくのが成功への近道となります。

不動産投資による脱サラまとめ

不動産経営での脱サラは不可能ではありません。

株式やFXのようにこまめにチェックする必要もなく、収入にあたる家賃は基本的に毎月同じ金額が得られるため本業の時間を持ちながら取り組むことができます。

成功させるためには知識を備え、細かな計画を練ることが大切です。

「何からはじめればいいかわからない」「信頼できる営業担当がほしい」
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