【失敗したら自己破産するのか】不動産投資の失敗リスクを減らす方法とは

みなさんが思う失敗はどこからですか？

不動産投資において失敗とは物件を維持できなくなることです。

維持が出来なくなる理由はざまざまありますが、何も対策をせずに購入した場合がほとんど。

毎月の収支、修繕の時期や空室が出た場合への対処などをちゃんと想定をしていれば、失敗をするリスクを大きく下げることができます。

そこで今回は、不動産投資で失敗しないための対策方法を解説いたします。

不動産投資について

まず一言で不動産投資と言ってもさまざまな種類がありますが、大きく分けると2種類に分類することができます。

バブル期の頃は「物件売買による短期投資」が多かったのですが、最近は「家賃収入による長期投資」の方が人気となっています。

なぜ「家賃収入による長期投資」が人気かと言いますと、本業に支障なく安定した収益を得やすいという要素が大きいです。

また、自己資金が少なくても始めやすいため、20代から始めている方も多くいらっしゃいます。

不動産投資で失敗する理由

不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、一方でリスクもあるため何も対策を取らないと失敗をする恐れも当然あります。

そこで、実際によくある失敗例とその対策方法を紹介していきます。

物件のエリアを確認していない

不動産投資における利回りは、地方ほど高くなる傾向にあります。

しかし、需要はその逆で都内に比べて需要が低いことが多く、空室リスクが大きいです。

せっかく不動産を購入しても住居者が入居して頂けないと、家賃収入を得られなくなってしまいます。

もちろん、地方でも需要が高いお宝物件などもあったりしますが、初心者には見抜くのが難しくリスクが大きいでしょう。

利回りと需要を両立した物件が気になる方は下記の記事がオススメです。

安すぎる中古物件を買ってしまう

当たり前のことですが、入居者は住居を探すとき少しでも綺麗な物件を探します。

そのため、入居者の入りにくい劣化した物件は価値が下がり得られる家賃収入が減ってしまうリスクが高いです。

これは、新築でも中古でも必ず訪れる問題なのですが、中古の場合だと当然、新築よりも家賃が下がるまでの期間が短いです。

物件価格が安いからと言って中古物件を購入し、家賃収入が減少してしまうと物件の元金の回収が難しくなる場合もあります。

もちろん、中古物件でも人気の高い綺麗な物件はたくさんありますが、地域の相場に反するほど安い物件は要注意です。

購入する物件の築年数、近隣の家賃相場などは最低限確認するようにしましょう。

新築と中古の違いについての詳細は下記の記事で紹介しております。

収支をしっかりと確認していない

マンション経営は、ローンを家賃収入で返すことができ、自己資金もほとんど掛からないとても素晴らしい投資商品です。

しかし、どれだけ綺麗な物件を買っても人が住み、年数が経ってくると部屋が劣化していき、それに比例して家賃も低くなってしまいます。

また、入居者の入らない空室が起きてしまうと、ローンの返済をオーナー様がしなければならず、オーナー様の負担が大きくなってしまいます。

買う際にはしっかりと空室率の計算や、家賃下落の想定、礼金や更新料の取り扱い、管理会社の営業力など確認できることは事前に確認し、急な出費の際にも対応できる準備はしておきましょう。

入居者トラブルにも注意

収支計算の時は問題なかったとしても、運用後に何か計算外のことが起きると運用に支障が出てしまう恐れがあります。

よく起こるイレギュラーとして挙げられるのが「入居者の家賃滞納」です。

最悪の場合は法的に強制退去などの処置も断行できますが、裁判を行う必要がでてきてしまう非常に手間がかかる作業です。

そのため、入居前にしっかりと入居者の審査を行って支払い能力があるのかなどを確認して少しでもリスクを減らすことが大事です。

しかし、いくら入念に審査を行ったとしても絶対に防げるとは限りません。

もし家賃滞納が起きてしまった場合にどうすれば良いのかについて気になる方には下記の記事がオススメです。

自己破産のリスクについて

不動産投資というと、自己破産のリスクが大きいというイメージを持つ方が多いですが、実際のところはどうなのでしょうか？

不動産投資による自己破産率は1％以下

スルガ銀行の2019年に公表した2019年3月期の決算資料によると破産した人は全体の0.22%でした。銀行により多少前後いたしますが、どこも1％以下なので非常に低い確率と言えるでしょう。

参考：スルガ銀行　2019年3月期　決算説明資料https://www.surugabank.co.jp/surugabank/investors/ir/h31/pdf/h31_4_2.pdf

なぜ不動産投資での自己破産が多いというイメージがあるのか？

これは、バブル絶頂期に「物件売買による短期投資タイプ」を行っていた方々が、バブル崩壊により多額の負債を抱えてしまった方が続出したのが原因です。

現在は銀行の融資が通りにくい短期投資ですが、バブル絶頂期の頃は銀行も融資を積極的に行っていたため、投資の知識があまりない一般会社員の方も不動産の売買を当たり前のように行っておりました。

しかし、バブル崩壊が起こったことで、物件価格が急落しローンを返済できず破産する人が続出。

これらの経験から銀行も無理な融資は行わなくなっており、返済能力の低い方や収入の安定しない方は融資が通りにくくなりました。

長期運用型の投資の場合、前述した正しい失敗の対策を行うことで、自己破産はほとんど起きません。

不動産投資の短期投資についての詳細は下記の記事で紹介しております。

不動産投資で失敗しないための適正について

不動産投資は約35～45年ほどの長期ローンを組み、毎月の家賃収入を得て返済のバランスを長期的なプランのもとに進めていきます。

その中には数年後や数十年後の修繕計画（大規模修繕工事、小規模修繕工事）や、場合によってはローン返済後に利益を生み出すプランもあるため、不動産投資はFXや株などとは違い、短期での収益を目的にすることは基本的にありません。

そのため、長期的な視点を持って収益プランを立てて考えられる人が向いている投資となります。

目先の収益を求めたり、一攫千金を狙いたい方にとって不動産投資は相性が悪く、無理に不動産投資でそれを実現しようとすると上手くいかなくなることが多いです。

まず不動産投資がどういうものかについて知りたいという方には下記の記事がオススメです。

不動産投資の失敗対策についてのまとめ