不動産投資で失敗するとどうなる?自己破産のリスクや失敗しないための対策について

不動産投資で失敗するとどうなる?自己破産のリスクや失敗しないための対策について

みなさんが思う失敗はどこからですか?
不動産投資において失敗とは物件を維持できなくなることです。維持が出来なくなる理由はざまざまありますが、何も対策をせずに購入した場合がほとんど。

毎月の収支、修繕の時期や空室が出た場合への対処などをちゃんと想定をしていれば、失敗をする確立を大きく下げることができます。そこで今回は、不動産投資で失敗しない為の対策方法を解説いたします。

不動産投資について

まず一言で不動産投資と言ってもさまざまな種類がありますが、大きく分けると2種類に分類することができます。

  1. 物件売買による短期投資タイプ
  2. 家賃収入による長期投資タイプ

バブル期の頃は「物件売買による短期投資」が多かったのですが、最近は「家賃収入による長期投資」の方が人気となっています。

なぜ「家賃収入による長期投資」が人気かと言いますと、リスクが少なく安定した収益を得やすいという要素が大きいです。

その他の人気な理由についての詳細は下記の記事をご覧ください。

不動産投資で失敗する理由

不動産投資にはさまざまなメリットがありますが、一方でリスクもあるため何も対策を取らないと失敗をする恐れも当然あります。そこで、実際によくある失敗例とその対策方法を紹介していきます。

物件のエリアを確認していない

投資用の物件は実際に住む住居と違いしっかりと場所を見ていない方が多く、担当の営業の方に出されたものを購入しがちです。

良い不動産会社の場合、首都圏の主要路線の徒歩10分圏内を提案してくれるのが大半ですが、逆に悪い不動産会社の場合は、首都圏から離れた地域の物件を提案してきたりします。

せっかく不動産を購入しても住居者が入居して頂けないと、家賃収入を得られなくなってしまいます。知識のない初心者をカモにして人気のない物件を売ろうとする悪徳会社に騙されない為にも、購入する前に物件の立地は調べるようにしましょう。

安すぎる中古物件を買ってしまう

当たり前のことですが、入居者は住居を探すとき少しでも綺麗な物件を探します。そのため、入居者の入りにくい劣化した物件は価値が下がり得られる家賃収入が減ってしまいます。

これは、新築でも中古でも必ず訪れる問題なのですが、中古の場合だと当然、新築よりも家賃が下がるまでの期間が短いです。物件価格が安いからと言って中古物件を購入し、家賃収入が減少してしまうと物件の元金の回収が難しくなる場合もあります。

もちろん、中古物件でも人気の高い綺麗な物件はたくさんありますが、地域の相場に反するほど安い物件は要注意です。なので、購入する物件の築年数、近隣の家賃相場などは最低限確認するようにしましょう。

収支をしっかりと確認していない

マンション経営は、ローンを家賃収入で返すことができ、自己資金もほとんど掛からないとても素晴らしい投資商品です。

しかし、どれだけ綺麗な物件を買っても人が住み、年数が経ってくると部屋が劣化していき、それに比例して家賃も低くなってしまいます。また、入居者の入らない空室が起きてしまうと、ローンの返済をオーナー様がしなければならず、オーナー様の負担が大きくなってしまいます。

買う際にはしっかりと空室率の計算や、家賃下落の想定、礼金や更新料の取り扱い、管理会社の営業力など確認できることは事前に確認し、急な出費の際にも対応できる準備はしておきましょう。

ただし、どんなに対策を行っても入居者がいない空室期間が出てしまう可能性はゼロではありません。ですが、空室が起きてしまった際に最大9割の家賃保証を行う「家賃保証制度」というものがあるので、初心者は特にこの制度を利用してリスクを最小限に抑えることをオススメします。

マンションが空室になったらどうなる? 空室リスクと保証制度について

自己破産のリスクについて

不動産投資というと、自己破産のリスクが大きいというイメージを持つ方が多いですが、実際のところはどうなのでしょうか?

不動産投資による自己破産率は1%以下

スルガ銀行の2019年に公表した2019年3月期の決算資料によると破産した人は全体の0.22%でした。銀行により多少前後いたしますが、どこも1%以下なので非常に低い確率と言えるでしょう。

参考:スルガ銀行 2019年3月期 決算説明資料https://www.surugabank.co.jp/surugabank/investors/ir/h31/pdf/h31_4_2.pdf

なぜ不動産投資での自己破産が多いというイメージがあるのか?

これは、バブル絶頂期に「物件売買による短期投資タイプ」を行っていた方々が、バブル崩壊により多額の負債を抱えてしまった方が続出したのが原因です。

現在は銀行の融資が通りにくい短期投資ですが、バブル絶頂期の頃は銀行も融資を積極的に行っていたため、投資の知識があまりない一般会社員の方も不動産の売買を当たり前のように行っておりました。しかし、バブル崩壊が起こったことで、物件価格が急落しローンを返済できず破産する人が続出しました。

これらの経験から銀行も無理な融資は行わなくなっており、返済能力の低い方や収入の安定しない方は融資が通りにくくなりました。長期運用型の投資の場合、前述した正しい失敗の対策を行うことで、自己破産はほとんど起きません。

オリンピック終了でバブル崩壊の再来か?

不動産は社会情勢の影響を受け価格が変動するため、現在は大丈夫でも「オリンピック終了後、バブル崩壊の時のような不動産価値下落が起きるのではないか?」と考える方もいるのではないでしょうか?

結論から言うと、オリンピック終了後にバブル崩壊のような不動産価格の暴落は起きる確率は低いです。

日本は小さいながらも先進国です。オリンピック開催により建設需要は多少なりとも増えましたが、既にある会社の持っている知識、技術と計画性により、現段階でオリンピックで使用される施設はほぼ完成されています。そのため、オリンピック終了後の急な人員の解雇は行われないため、オリンピック終了後も変動が起きづらいです。

また、政府は過去の失敗を繰り返さぬよう、住居を買う方向けに「住宅ローン減税」や「金融緩和」による低金利での融資を行っているため、むしろ低金利の今の方が買い時と言えるでしょう。

今買うと危険!? オリンピック終了後の不動産投資への影響とは

不動産投資の失敗対策についてのまとめ

  • 物件売買による短期投資はリスクが大きい
  • 購入前に物件の立地を調べる
  • 安すぎる中古物件は要注意
  • 家賃保証制度を導入する
  • 収益率をきちんと確認する

不動産投資で失敗しない為にはパートナー選びが重要です

無料相談であなたの不安を解決いたします

投資に置いて絶対に失敗しない方法というのは存在しません。

ですが、不動産投資はギャンブルとは異なり、対策を取ることで失敗の確率を大きく下げることができます。

また、パートナーとなる仲介業者の選択も非常に重要となってきます。仲介料だけでなく、サポートの内容や営業力などをしっかりと確認し、自分に最適な業者を見定めることが大事です。

弊社では、不動産のプロによる無料相談を行っておりますので、まず何からすれば良いのか分からないという方もお気軽にご連絡ください。

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