【新築 VS 中古】マンション経営をするならどちらがオススメか徹底比較

マンション経営を行うにあたり、成功するか失敗するかを左右する最も重要な作業は購入物件の選定です。

物件によって特徴は千差万別ですが、分かりやすく違う条件が新築と中古という点。

何も知らない方ですと新築の方が良さそうと思う方も多いですが、実は中古物件にも様々な魅力があるのです。

そこで今回は新築物件と中古物件の特徴を比較し、マンション経営を行うにあたりどちらが良いのかについて紹介いたします。

中古マンションのメリット

好立地物件が多い

需要が高いと物件が老朽化しても価値が下がりにくいため、入居者から徴収する家賃価格も維持しやすいという魅力があります。

そして、場合によっては価値が下がるどころか上昇し、物件売却による利益を出せるケースも。

そのため、人気の高い場所は既存の物件に取られてしまっていることが多く、好立地の新築物件はあまり市場に回りにくいです。

出てきても競争率が高く、すぐに売れてしまったり価格が高くなることも多いので、購入するのが難しいでしょう。

また、既にマンション経営に利用されていた中古物件の場合は、実際の入居率などのデータも見れることもあるため、収支計算の制度も高くなりマンション経営を有利に進めることができます。

中古物件でも見栄えはあまり変わらないことも

中古物件というと物件が古くて汚いというイメージを持つ方も多くいらっしゃいます。

しかし、実は見栄えではほとんど変化がない物件も多いです。

中古ワンルームマンションの話をすると、「中古」という言葉だけでアレルギー反応を示す人がいます。

しかし、それはステレオタイプの考え方だと言わざるを得ません。確かに図式のとおりの物件もありますが、それはほんの一部です。その理由を説明しましょう。

マンションは、一戸建てと違いオーナー個人の判断でメンテナンスを行うことはありません。

すべて完成当時から長期修繕計画が立てられ、管理組合（実務はマンション全体の管理会社）によって着実に実行されています。つまり、オーナーが管理会社を監視しているので、基本的にはメンテナンスがおざなりになることはないのです。

ほとんどのマンションは定期的にこのような工事を行っているので、築10年と20年の物件を素人が見比べても違いがほとんど分からないというのが実状でしょう。

引用元：「中古マンション投資＝ボロい＝空室＝失敗」という時代錯誤

入居率が新築と比較して劣ると言われがちな中古物件ですが、好立地で定期的なメンテナンスを続けることにより、新築よりも高い入居率を維持できているケースも多いです。

ただし、建築方法が古く最新のものよりも耐久性が低かったり、中の設備が旧式ということも多いので、収支計算の際にはその点も踏まえておく必要があります。

利回りが高い

中古物件は新築に比べて物件価格が安いということもあり、マンション経営での利回りが高くなりやすいです。

しかし、不動産会社の提示する利回りは、入居が途絶えなかった場合の理想地であることが多いため、

空室や老朽化による家賃価格の下落などを踏まえると、実際の利回りはもっと低いことが多いので注意が必要です。

特に地方の中古物件ですと、表面利回りが非常に高くなることも多いため魅力的に見えてしまうケースも多いですが、需要が低く空室リスクが高いことも多いです。

目先の利回りに囚われず、長期的な目線で収支計算を行いましょう。

新築マンションのメリット

需要が高く寿命が長い

上述した通り、中古物件でもメンテナンスにより物件の価値を保てば高い入居率を維持できているケースもあるのですが、全体的に見るとやはり新築の方が高いです。

また、物件の寿命が長いことも大きなメリットです。

建築技術は年々向上しており、新しくなるにつれて物件の平均寿命が延びております。

中古物件の場合はリフォームを行い表面上はキレイなであっても、実は中身は老朽化してしまっている場合もありますが、新築の場合はその心配が少ないです。

長期的に行うことの多い不動産投資において、需要が高く物件寿命が長いというのは非常に魅力的でしょう。

ただし、新築であっても立地が悪かったりすると入居者が付きにくいというケースもあるので、物件そのものだけでなく購入前に物件周辺の状況についても調べることをオススメします。

諸費用が安い

物件価格は中古の方が安いですが、諸費用の場合は話が別。

中古物件の諸費用は、新築の諸費用に追加してリフォーム費用などもかかってくる場合が多く、新築マンションよりも高くなってしまうことが多いです。

そのため場合によっては、物件価格は安くても総合的に見ると新築よりも高くなってしまうこともあります。

中古でも新築でも諸費用は収支計画に関わってくる重要な部分なので、物件探しの際は物件価格だけでなく諸費用についてもどれくらいかかるか気にするようにしましょう。

融資が通りやすい

マンション経営を行うにあたってほとんどの方が行う融資は、購入者の職業などといった信用情報が重視されます。

しかし、見られるのはそれだけではなく、購入予定の物件の将来性や担保力などといった物件情報も審査対象として重視されているため、

物件にもよりますが、修繕費や空室リスクが高い中古物件よりも新築物件の方が融資額が高くなりやすい傾向にあります。

物件価格は安いのに、新築よりも初期費用が多く必要になる場合も。

融資額が少なくても、物件価格が低ければ残りを自己資金で補えるケースもありますが、

無理をして自己資金を多めに出して購入してしまうと、いざという時に生活へ支障が出てしまう恐れがありますので、計画を持って購入しましょう。

融資の審査内容についての詳細は下記をご覧ください。

築浅物件で需要と利回りを両立

不動産を新築物件として取り扱うには2つの条件があり、この条件を満たしていない場合は中古物件として取り扱われます。

新築物件でも誰かが入居すれば、新築のプレミアが消え中古物件扱いとなってしまうため、物件価値が減少しやすいです。

しかし、新築プレミアが失われるとはいえ、新築物件の魅力がすべて消えたわけではありません。

なぜなら新築物件であっても運用してしまえば、最初以外は築浅物件の条件とほぼ同様になるからです。

そのため、新築プレミアの消えたがまだ新しい築浅物件を購入できれば、中古物件の利回りと新築物件の需要のいいとこどりができる可能性があります。

もちろん好条件の場合は物件価格が新築とあまり変化がないこともありますが、好条件の新築物件は数が多くないので、それと同等レベルの物件が手に入ると考えると一概に悪いとは言えないでしょう。

ただし、せっかく新築で購入した物件を手放すのには何かしらの理由がある恐れがあることも気にしなければいけません。

物件情報だけでは見えにくい近隣住民によるトラブルなどがあった場合、運用後の入居率にも大きく影響してきてしまいます。

場合によっては、需要が低く物件価格が高いという最悪のパターンになる恐れもあるので安易に購入を決めず、しっかりと詳細を調査した方が安全でしょう。

需要と利回りの両立したいなら横浜もオススメ

横浜の不動産は、新築であっても、同じ築年数の中古であっても、都内と比較して安いことがほとんど。

同レベルの物件でも東京23区の40~50%ていど低い価格で購入することができます。

参照元：住みたい街ランキング2020 関東 総合ランキング | SUMO

横浜は住みたい街ランキングや人口の多い市ランキングで1位に選ばれている人気の都市です。

東京の次に需要が高く、物件の価格は安いという「需要と利回りの両立」をしたい方にピッタリでしょう。

横浜の不動産投資の魅力については下記の記事で詳しく紹介しております。

新築と中古のマンション比較まとめ