【20代から始める不動産投資】東京都内ワンルームマンション投資が人気な理由とは

20代から始める不動産投資に都内ワンルームマンションがおすすめの理由

年金対策や第二の収入として、不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。

ですが不動産投資にもさまざまな種類があってどれをやれば良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、そもそも不動産投資とは何か?ということと

今、20代~30代の若いサラリーマンの方々に人気な東京都内ワンルームマンションの魅力をご紹介いたします。

コンテンツ

そもそも不動産投資とは何か

不動産投資とは何か「短期投資」「長期投資」

ワンルームマンション投資の魅力を語る前に、まずは不動産投資というのが何なのかを知っておいて頂く必要があります。

それではまず不動産投資の種類について解説しましょう。

一言で不動産投資と言ってもさまざまな種類があるのですが、大きく分けると2種類に分類することができます。

不動産投資の種類

  • 物件売買による短期投資タイプ
  • 家賃収入による長期投資タイプ

バブル期の頃は「物件売買による短期投資」が多かったのですが、最近は「家賃収入による長期投資」の方が人気となっています。

それではなぜ長期投資タイプの方が人気になっているのかについて詳しく見ていきましょう。

物件売買による短期投資タイプ

メリット

  • 短期間で利益が狙える
  • リターンが大きい

デメリット

  • 自己資金が必要
  • リスクが大きい

物件売買による不動産投資は、安い物件を高い価格で売ることで利益を得るハイリスクハイリターンな投資方法。別名で「キャピタルゲイン」と呼ばれたりもします。

基本的な運用システムは株やFXなどに近いです。

短期投資タイプのメリット

最大のメリットは、短い期間で大きな利益を狙えるという点。

一度の取引で数百万の利益を出すことも可能です。

特にバブル期の土地や物件価格の上昇はすさまじかった時は、知識がなくてもとりあえず買っておけば儲かると言われていたほど。

それにより金融機関も融資を積極的に行っていたため、一般的な会社員でも金融機関から融資を受けて高額な物件を売買しておりました。

短期投資タイプのデメリット

逆にデメリットは、短い期間で大きな損失を抱える恐れがあること。

まさにメリットとデメリットは表裏一体といったところでしょう。

しかし、バブル期の頃は簡単に融資が受けられましたが、今は違います。

それはバブル崩壊により物件価格が暴落し、融資を返せなくなってしまって破産する方が続出してしまったため。

バブル崩壊の失敗を踏まえて、現在では金融機関の融資審査が非常に厳しくなっており、短期投資目的での不動産購入には初期費用が多く必要となってしまってしまってます。

また、バブル期とは異なり、情勢による値動きが起こりにくく短期売買で利益を出すのが難しくなっているため、副業にはあまり向かない投資方法です。

「人生100年時代のマンション投資の教科書」という著書でも下記のように語られているように、バブル期の不動産を使った投資手法はイレギュラーな運用方法であったと言えるでしょう。

そもそも、マンションをはじめとする不動産は、短期的な投資、つまりは投機には向いていません。売買にも時間がかかりますし、家賃や物件価格の変動も非常に緩やかです。

不動産投資の短期的な保有と売却で、巨額の利益を得られたバブル期のイメージが強烈すぎるのか、不動産投資でも短期的な利益を得られるのではないかと考える人がいまだに一定数いるのですが、バブル期はさまざまな条件が噛み合った異常な状態でした。

今後、予見しうる将来に、同じように不動産の短期的な売買で大きな利益を得られるような状況がくるとは、私にはとても思えません。

引用元:人生100年時代のマンション投資の教科書

不動産投資での短期投資について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

家賃収入による長期投資タイプ

メリット

  • 初期費用が少ない
  • 何もしなくて良い
  • 副業禁止でも出来る
  • 年金対策になる
  • 第二の生命保険になる

デメリット

  • 利益が出るまで長期

長期投資タイプの不動産投資は「不動産賃貸業」

自身の所有物件に住む入居者から家賃収入を得て収益を出します。

別名で「インカムゲイン」と呼ばれたりもします。

長期投資タイプのメリットは、確定申告などの事務手続きを除く、運用に必要な作業を何もしないでリスクが少なく安定した収益を上げることができること。

つまり、老後に安定した不労所得を得たい方にとっては最適な運用方法と言えるでしょう。

えっ何もしないでお金が稼げるなんて、そんなうまい話ありますか? 怪しい臭いしかしないのですが…

ご安心ください。何もしないのはあくまでオーナー様だけです。不動産投資では、信用情報を使い、お金や労働力を確保して資産運用が行えるのです。

他人資本で資産運用が行える

他人資本で資産運用が行える

長期投資タイプでの不動産投資の場合、購入予定の投資用物件を担保に金融機関から融資を受けられます

そのため、自己資産があまりない方でも大きな資産運用を行うことができます。

現在、企業ではなく一般的な会社員である一個人が融資を受けられる方法はなかなかありません。

もちろん最低限の融資条件もあり全員が受けられるわけではありませんが、他の投資方法よりも融資が通りやすいです。

融資と言えば聞こえは良いですが、結局は借金ですよね?

その通りです。そのため、毎月借りた金額を返済していかねばなりません。しかし、不動産投資にはその返済を生活に影響なく行えるようにできるというメリットがあります。

家賃収入をローンの返済に充てられる

不動産投資の場合、家賃収入をローンの返済に充てることができるため、自己負担がほとんどなく運用をすることができます。

そのため、自己資金を消費せずに資産運用を行うことができるのです。

ただし、運用面での自己負担が少ないとはいえリスクも存在します。そのため、不動産投資を始める際には必ずリスクについても正しく理解した上で行いましょう。

不動産投資で失敗する原因や失敗したらどうなるのかについて詳しく知りたい方は下記の記事がおすすめです。

丸投げで良いので働きながらできる

管理業務をすべて丸投げ「自動資産形成システム」

通常、不動産投資を行う場合、部屋の管理や修繕、入居者との契約や事務手続きといった、専門知識や手間が必要とされる作業が多くあります。

しかし、それらの賃貸管理業務はまるごと管理会社に任せることできます

そうすることで働きながらでも本業に支障なく運用が行えるため、忙しいサラリーマンから人気を集める大きな要因となっております。

だから自分では何もしないでお金が稼げるというわけですね。しかし、それだと別途費用がかかってきてしまうのではないでしょうか?

もちろん管理費用を支払う必要が出てきますが、そちらも家賃収入で補えるので、普段の生活に支障もなく投資が行えます。

長寿化や年金受給時期の引き上げ問題などで老後に不安を抱えている方も多いかと思いますが、不動産投資は老後の年金対策として非常に有効な手段となります。

つまり不動産投資は不労所得の代表例と言えるでしょう。

副業禁止でも始められる

不動産投資は副業禁止に該当するのか?

将来に不安を覚えて資産運用を始めようと思っていても、会社が副業禁止のためできないという悩みをお持ちの方も多いです。

しかし、不動産投資であれば、働きながらでも業務に影響が出にくいという利点により、副業が禁止されている「会社員」や「公務員」でも始められることが多いです。

本業に支障が出にくいからOKということですね。

その通りです。ただし、一部例外で認められないケースもございますので、もしも会社で副業が禁止されている方は下記の記事も一読されることをおすすめ致します。

年金対策になる

年金 + 不労所得で安定した暮らしに

「年金の受給開始年齢引き上げ」や「老後2000万不足問題」などといった問題があり、老後の生活に不安を抱える方も多くいらっしゃるかと思います。

しかし、若いうちにローンを完済した不動産を所有していれば、年金に加え不動産投資による家賃収入も得られるため老後の生活が安定します。

また、中には定年を過ぎてから労働をしてしまうと年金受給額を減らされてしまう業務もありますが、不動産投資はそれに該当しないというのも人気のポイントとなっております。

不動産投資による年金対策効果については下記の記事で詳しく紹介しております。

第二の生命保険として

残された家族への「第二の生命保険として」

不動産投資の場合、始めてすぐのうちはローンの支払いがあるため、オーナー様の生活への恩恵は少ないです。

しかし、ローンの支払いが終わればその家賃収入はそのままオーナー様の収益となり、所有物件は非常に魅力的な自己資産となります。

そして自己資産が残せるということのメリットは遺族への不労所得だけではありません。

もしローンの支払い中にオーナー様がお亡くなりになってしまった場合、通常の住居同様に保険が適用され、残された家族にはローン支払いの必要がない不動産が相続されます。

ローンの支払いがない状態だと管理費用を除いた家賃収入がほぼそのまま収益になるため、残された家族の金銭面の負担を大きく減らすことができます

また、現金を相続する場合、額面に対して相続税が課税されますが、投資用不動産の場合、評価額は現金の1/3程度で済むため相続対策の効果が高いです。

そのため通常の保険とは別に、残された家族への第二の保険として購入を検討される方も多くいます。

これは生命保険と合わせて利用することもできるのでしょうか?

もちろん可能です。生命保険による短期的な大きな資金と不動産投資による長期的な収入源があれば、残された遺族の生活も安定しやすくなるでしょう。
生命保険効果については下記の記事で詳しく解説しております。

長期投資タイプのデメリット

不動産投資のデメリット 利益が出るまで時間がかかる

長期投資タイプのデメリットは収益が出るまで時間がかかること。

家賃収入をローンの返済に充ててしまうので、ローンを完済するまで利益を出すことができません。

そのため、目先の資金を稼ぎたい方にはあまり向かない投資です。

しかし、将来の貯蓄を増やすためや年金対策を目的に資産運用をしたい方であればデメリットは少ないと言えるでしょう。

目先のお金や一攫千金で人生を逆転したいという方には株やFXなどのような短期投資タイプの資産運用がオススメです。

短期投資ができる代表的な例である株式投資と比較した記事もございますので、どちらにしようか迷っている方はご参考ください。

収益が出ていない間もメリットはある

収益が出るのに時間がかかるとはいえ、ローンを完済するまで何もメリットがないかと言われるとそんなことはありません。

不動産投資を行う際にかかる費用を経費として計上することで、所得税や住民税などの支払いを減らせます。

つまり不動産投資には資産形成以外に節税効果もあるのです。

ただし、不動産投資の節税効果は長期的には続かない点には注意が必要です。詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

20代から不動産投資を始めるメリット

将来に不安を持っていても、わざわざ20代から始める必要はないのではないか?と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか?

しかし、不動産投資には若いうちから始めることのメリットが多くあります。

不動産投資で20代で始めた場合と40代で始めた場合を比較してみましょう。

【20代 VS 40代】不動産投資は何歳から始めると良いのか

この図は「25歳から不動産投資を始めた二ノ宮くん」と「40歳から不動産投資を始めた四宮くん」の資産形成を比較したものです。

パッと見ただけでも大きな差が生まれてますね。どうしてこんなに差が生まれてしまったのでしょうか?

それは不動産投資が長期で運用するほど有利になるからです。年代ごとに詳しく見ていきましょう。

【25歳~40歳】人生の分岐点

二ノ宮くんは将来のために資産形成は早めにやっておいた方が良いと思い25歳から始めることにしました。

一方、四宮くんの方は、20代~30代で投資をするのはまだ早いと思い、40歳から不動産投資を始めることにしました。

25歳~40歳 二ノ宮くんの場合

不動産投資では家賃収入では足りない分を持ち出しで払うことで、ローンの支払い期間と金利が減るので資産形成には有利と聞いた二ノ宮くんは、25歳から毎月1万円を持ち出して不動産投資を始めました。

40歳になるころには投資資金として約180万円支払っておりますが、その分ローンの支払いも進み資産としては約1,000万円ほど形成できております。

25歳~40歳 四宮くんの場合

若いうちはまだ投資は早いと思っていた四宮くんでしたが、20代~30代の間は仕事に集中していたぶん給料も貯蓄も余裕が出てきたので、不動産投資を40歳から始めることにしました。

しかし、40歳からですと定年までの時間が短く長期のローンが組めなかったため、月々のローン返済額が多くなってしまい持ち出し金が毎月2万円となってしまいました。

不動産投資ローンには年齢制限がある

通常、不動産投資ローンの借入期間は最長で45年までとなっています。

しかし、金融機関は最終返済までの年齢制限を設けているため、年齢によっては長期のローンが組めなくなってしまいます。

そして、定年までを目安に設定していることが多いため、50代~60代の方ですと融資を受けるのが非常に難しくなります。

なるほど、年を取ってしまうと資産形成で有利かどうか以前に始めることもできなくなってしまうのですね。

その通りです。
また、一定以上の年齢になってしまうと四宮くんのケースのようにローンは組めても月々の返済額が増加してしまう点にも注意が必要です。

返済期間の短いローンは月々の返済額が高くなる

ローンの返済期間を短くしたり、頭金を用意して借入額を減らした場合、金融機関に支払う金利が減るため、完済するまでの累計支払額を減らすことができます。

これは一見メリットのように思えますが、ローンの返済期間が短くなる場合、月々の返済額が増加してしまいます。

最終的な利益率は高くなるため、資金に余裕のある方にとってはそれも悪い選択ではありません。

しかし、自己資金にあまり余裕がなく、日々の生活に影響を与えずに資産形成を行いたいという方にはあまり望ましくない選択でしょう。

【40歳~55歳】同じ投資額でも資産形成額が違う理由とは

55歳になるころには同じ投資額となった両者ですが、資産形成は大きな差が出てしまっています。

ここが分からないです。
同じ360万円も払っているのになぜ資産形成額が倍以上も差が生まれてしまったのでしょう?

それは保有している物件の数が関係しております。

40歳~55歳 二ノ宮くんの場合

毎月1万円の支払いを30年続けてきて総投資額は約360万円となりましたが、資産形成は約2,500万円もできております。

25歳~40歳の頃は15年で約1,000万円しか増加していませんでしたが、40歳~55歳では同じ15年でも約1,500万も増加しております。

これは一体なぜなのでしょうか?

理由は投資用不動産をさらに増やしたから。投資用不動産は複数所持することで資産形成のスピードを増加することができます。

また、ローンの支払いの終わった不動産の家賃収入を新しい不動産のローン返済に充てることにより、月々の持ち出し金を増やすことなく資産形成を行うことも可能です。

40歳~55歳 四宮くんの場合

複数の不動産を同時にまとめて購入する場合、通常よりも融資の審査が厳しくなってしまうため、いきなり複数の不動産を購入するのは難しいです。

そのため、四宮くんは毎月2万円を15年間支払ったことで総支払額は約360万円となりましたが、資産形成は約1,000万円しか資産形成ができておりません。

同じ投資額をかけているはずの二ノ宮くんと約1,500万円も差が生まれてしまいました。

なるほど確かに多く持っていればその分早く資産形成が行えるわけですね。

しかし、なぜ四宮くんは融資の条件が厳しくなってしまうのでしょうか? 現金としては15年間持ち出ししていた二ノ宮くんよりも180万円ぶん多めに持っているので審査も有利になりそうな気もしますが。

それは融資の審査では自己資産以外の部分も見られるからです。

融資審査を通すには信用情報が必要

オーナーとしての実績を作る

金融機関はお金を貸す前に返済能力があるのかどうかローン審査を行います。

いくら安定しているとは言ってもリスクが0というわけではないため、金融機関は無制限にお金を貸してはくれません。

そのため、状況にもよりますがいきなり多くの物件を所有するというのは難しいのです。

信用情報の審査には購入者の年収や職業など様々な条件がありますが、その中に不動産投資での実績もあります。

そのため、不動産投資での成功したという実績を積み重ねると、金融機関からの評価が上がり、さらに追加で融資を受けやすくなります

それにより、多くの物件を所有したり人気が高く高額な物件を購入しやすくなるのです。

このように不動産投資は若いうちから始めることで、選択肢を増やすことができます。

確かに初心者の方と経験者では信頼度は変わってきそうです。だから若いうちから運用してきた二ノ宮くんは複数の物件を保有できたのですね。

【65歳~】安定した老後の生活

65歳~ 二ノ宮くんの場合

毎月1万円を積み立てて投資してきた二ノ宮くんですが、55歳になるころにはローンの完済した不動産の家賃収入を新しい不動産のローン返済に充てたことで手持ちのお金を支払うことなく約5,000万円もの資産形成を行うことができました。

家賃収入は年間で約250万円ほど貰えるようになるため、安心した老後の生活になることでしょう。

65歳~ 四宮くんの場合

ローンは完済できましたが、家賃収入は年間で約85万円ていどしか貰えません。

不動産を売却して現金に換えるという手段もありますが、二ノ宮くんと比較してしまうと少し物足りないものとなってしまいました。

年250万円も貰えるのであれば、年金と合わせれば老後の生活も心配いらなそうです。

不動産投資では家賃収入だけでなく資産が形成できているという点も重要です。いざという時にまとまったお金が必要になった場合も不動産を売却することで現金に換えることができます。

なぜ20代に東京都内ワンルームマンションが良いのか?

若いうちに始めることでメリットがあるということは分かって頂いたと思いますので、次はなぜ20代から始める不動産投資に『東京都内ワンルームマンション』が良いのかについて解説していきます。

最初に不動産投資は大きく分けると短期投資と長期投資に分けられると解説しましたが、長期投資にもさらに種類があります。

それは「物件の種類」と「エリア」です。

ではまずは物件の種類について見ていきましょう。

物件の種類について

物件にも様々な種類があり、種類によって不動産投資に向いているものと向いていないものがありますが、不動産投資では主に下記の3種類がよく扱われます。

主に不動産投資で運用される物件

  • マンション
  • アパート
  • 戸建て

アパート投資とマンション投資の比較が詳しく気になる方はこちらの記事がおすすめです。

どれが一番良いのでしょうか?

それぞれメリット・デメリットがあるので、どれが一番良いというものはありませんが、20代から始めるという観点で見ると『マンション』がオススメです。

そして、マンション投資の中でも特にオススメなのがワンルームマンション投資なんです。

ワンルーム投資(区分投資)とは?

ワンルーム投資(区分投資)というのはマンションやアパートの1室を購入して運用する方法。

部屋単位で購入できるということは意外と盲点で知らない方も多いでしょう。

もちろんマンション1棟丸ごと購入して運用した方が利益も多いです。

ですが、1棟丸ごとにはないワンルームであることのメリットもあります

ではなぜ20代の不動産投資にマンションがオススメなのか。

どうしてマンション投資の中でも特にワンルームマンションが良いのか。

ワンルームマンションのメリットを解説していきます。

融資が通りやすい

融資が受けられるので「初期費用が少なくてもOK」

前述したとおり投資用物件は大きく分けると、「マンション・アパート・戸建」の3つに分けられます。

そして、この中で最も融資が通りやすいのがマンションです。

基本的にマンションは耐久性・断熱性・防音性に優れており、居住性が高いため入居者が入りやすく家賃収入を安定して得やすいです。

そして、特に単身者向けのワンルームマンションの場合、借入金額も少なく済むということに加え、部屋にトイレ、バスルーム、キッチン、バルコニーなどの生活に必要な設備がコンパクトにまとまっていることが多く、利便性も高いことから単身者の多い都心であれば入居者に困る心配が非常に少ないです。

安定しているというのは金融機関にとって非常に大きな安心材料となります。特にサラリーマンの方は個人事業主に比べて収入が安定しているため、金融機関からの評価が高くなりやすいです。

物件の情報も融資の審査対象なのですね。

その通りです。融資審査では主に「個人」と「物件」の2つの信用情報を見られます。
その他、融資を通りやすくするための方法については下記で詳しく紹介しております。

物件の価格が安い

不動産投資商品の価格比較

不動産投資は他の投資に比べて融資が通りやすいとはいえ、借入額が大きくなるとそのぶん融資の条件は厳しくなります。

そのため20代・30代のサラリーマンの方々は、融資を受けたくても通らないと考える方が多くいます。

そこでワンルームのメリットが生かされます。

不動産投資には、ワンルームマンションの他にも、マンションやアパートの一棟や戸建などさまざまな種類があるのですが、その中でワンルームマンション投資は最も必要資金が少なくて済みます

物件により異なりますが通常、中古アパート1棟を買う場合は5,000万円以上、中古マンション1棟の場合は1億円以上かかります。

しかし、ワンルームだけの区分投資であれば都心の好立地にある新築マンションであっても2,000~3,000万円で購入することができ、中古ワンルームマンションであれば数百万でも購入可能です。

物件価格が安ければそのぶん借入額が減らせるので、融資の条件緩和はもちろんローン返済の際の金利の支払いも減らすことができます

長期で行う投資では完済するまでにかかる金利の累計支払額も大きくなってきやすいです。可能であれば借入額は少ない方が利回りも良くなります。

つまり頭金などを用意できる状態であれば利回りを高くできるということでしょうか?

その通りです。ただし、いざという時に自己資産が足りなくなってしまうと危ないので、無理のない範囲内に留めておくことをおすすめいたします。

ワンルームマンション投資の魅力についてさらに詳しく知りたい方は下記の記事もおすすめです。

東京都内の物件がおすすめな理由

都内は需要が高いため「失敗のリスクが少ない」

低資金で始めることができ、管理の手間がかからない。そんなワンルームマンション投資を行う場合、地方よりも東京都内の物件がおすすめです。

利回りが高いのは地方

物件価格が安いということもあり、利回りの観点で見ると、地方の方が東京都内よりも高い傾向にあります

もちろん利回りを重視して物件探しをするのは悪いことではありませんが、そこだけしか見ないで購入してしまうのには大きな落とし穴があります。

人口の減少が影響を与えることも考えられるので、ある程度の空室リスクを考慮しなければなりません。

しかし地方の場合、利回りの高い物件が多いということが最大の特徴です。

都心に比べて地価が安く、建築費用が同額でも不動産全体の価格は安くなります。土地価格が安いので費用も抑えることができます。逆に、建物の価格を高く設定して提供することで、減価償却を多く計上するという方法も可能です。

また、地方の場合は、物件の入居募集や管理など、現地の不動産業者に依頼する必要があります。頻繁にご自身で行くことができないため、信頼できる不動産業者・管理会社を見つけることが重要になってきます。

引用元:都心物件と地方物件、どっちが有利?

需要が高いのは都心

ワンルームマンションへの需要が地方と東京都内では大きく違います。人口減少が進む地方に比べ、東京都内の人口は増えています。

これは、地方では空室リスクが大きく、東京都内ではそのリスクが小さいことを意味します。

そのため、不動産投資で失敗するリスクを減らして安定した不労所得を得るためには、地方ではなく東京都内で物件を探すことをオススメいたします。

目先の利回りに囚われてはいけないということですね。

その通りです。
不動産投資では入居者がいなければ収益は0となってしまうため、需要の低い場所ですと実質利回りは下がってしまうことも多いのです。
詳しくは下記の記事で解説しております。

需要と利回りを両立したい方は横浜もおすすめ

横浜の魅力

上述した通り、地方の場合は需要が低く入居者が入りにくいことも多いため、利回りは高いですが赤字になってしまうケースも多いです。

しかし、横浜であれば需要が東京の次に高いため、入居者が途絶えにくいです。

つまり「需要」と「利回り」の良いとこ取りができるのが横浜なんです。

横浜でのワンルームマンション投資について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

東京都内ワンルームマンション経営のまとめ

長期投資の不動産投資メリットまとめ

  • リスクが少ない
  • 何もしなくて良い
  • 年金対策になる
  • 第二の生命保険になる
  • 節税効果がある

東京都内ワンルームマンション投資のメリットまとめ

  • 融資が通りやすい
  • 物件価格が安い
  • 需要が高く失敗のリスクが少ない
  • 東京都内は失敗のリスクが少ない

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