【プロが語る】20代から始める不動産投資に都内ワンルームマンションがオススメなわけ

20代から始める不動産投資に都内ワンルームマンションがおすすめの理由

年金対策や第二の収入として、不動産投資を始めるサラリーマンが増えています。

ですが不動産投資にもさまざまな種類があってどれをやれば良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、そもそも不動産投資とは何か?ということと

今、20代~30代の若いサラリーマンの方々に人気な都内ワンルームマンションの魅力をご紹介いたします。

そもそも不動産投資とは何か

ワンルームマンション投資の魅力を語る前に、まずは不動産投資というのが何なのかを知っておいて頂く必要があります。

それではまず不動産投資の種類について解説しましょう。

一言で不動産投資と言ってもさまざまな種類があるのですが、大きく分けると2種類に分類することができます。

不動産投資の種類

  • 物件売買による短期投資タイプ
  • 家賃収入による長期投資タイプ

バブル期の頃は「物件売買による短期投資」が多かったのですが、最近は「家賃収入による長期投資」の方が人気となっています。

それではなぜ長期投資タイプの方が人気になっているのかの理由を見ていきましょう。

物件売買による短期投資タイプ

メリット

  • 短期間で利益が狙える
  • リターンが大きい

デメリット

  • 自己資金が必要
  • リスクが大きい

物件売買による不動産投資は、安い物件を高い価格で売ることで利益を得るハイリスクハイリターンな投資方法

基本的な運用システムは株やFXなどに近いです。

別名で「キャピタルゲイン」と呼ばれたりもします。

短期投資タイプのメリット

最大のメリットは、短い期間で大きな利益を狙えるという点。

一度の取引で数百万の利益を出すことも可能です。

特にバブル期の土地や物件価格の上昇はすさまじかった時は、知識がなくてもとりあえず買っておけば儲かると言われていたほど。

それにより金融機関も融資を積極的に行っていたため、一般的な会社員でも金融機関から融資を受けて高額な物件を売買しておりました。

短期投資タイプのデメリット

逆にデメリットは、短い期間で大きな損失を抱える恐れがあること。

まさにメリットとデメリットは表裏一体といったところでしょう。

しかし、バブル期の頃は簡単に融資が受けられましたが、今は違います。

それはバブル崩壊により物件価格が暴落し、融資を返せなくなってしまって破産する方が続出してしまったため。

バブル崩壊の失敗を踏まえて、現在では金融機関の融資審査が非常に厳しくなっております。

そのため現在では初期費用が多く必要となり、失敗した際のリスクが非常に大きく副業にはあまり向かない投資方法です。

「人生100年時代のマンション投資の教科書」という本でも下記のように語られております。

そもそも、マンションをはじめとする不動産は、短期的な投資、つまりは投機には向いていません。売買にも時間がかかりますし、家賃や物件価格の変動も非常に緩やかです。

不動産投資の短期的な保有と売却で、巨額の利益を得られたバブル期のイメージが強烈すぎるのか、不動産投資でも短期的な利益を得られるのではないかと考える人がいまだに一定数いるのですが、バブル期はさまざまな条件が噛み合った異常な状態でした。

今後、予見しうる将来に、同じように不動産の短期的な売買で大きな利益を得られるような状況がくるとは、私にはとても思えません。

引用元:人生100年時代のマンション投資の教科書

家賃収入による長期投資タイプ

メリット

  • リスクが少ない
  • 何もしなくて良い
  • 第二の生命保険になる

デメリット

  • 利益が出るまでに時間がかかる

長期投資タイプの不動産投資は「不動産賃貸業」

自身の所有物件に住む入居者から家賃収入を得て収益を出します。

別名で「インカムゲイン」と呼ばれたりもします。

長期投資タイプのメリットは、何もしないでリスクが少なく安定した収益を上げることができること。

これだけ聞くと「そんなうまい話があるのか?」と怪しまれる方もおられるかと思います。

それでは長期投資タイプのメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

リスクが少なくて安全

不動産投資の仕組み

長期投資タイプでの不動産投資の場合、購入予定の投資用物件を担保に金融機関から融資を受けられます

そのため、自己資産があまりない方でも大きな資産運用を行うことができます。

現在、企業ではなく一般的な会社員である一個人が融資を受けられる方法はなかなかありません。

もちろん最低限の融資条件もあり全員が受けられるわけではありませんが、他の投資方法よりも融資が通りやすいです。

ただし、初期費用が少なく始められるのは魅力ですが、結局は借金。

毎月借りた金額を返済していかねばなりません。

ですが、不動産投資の場合、家賃収入をローンの返済に充てることができるため、自己負担がほとんどなく運用をすることができます

そのため利益が出るまでの間に生活が苦しくなる心配がほとんどありません。

ただし、入居者がいない場合は家賃収入が得られなくなってしまうため、物件を所有するオーナー自身がローンを自己負担しなければなりません。

ですが、管理会社の中には、家賃を最長35年保証といった長期間の空室保証契約を選択できるところもあります

このように長期間の家賃が保証され、管理も任せられ、信頼できる管理会社を見つけることができれば、安心して運用していけます。

空室時のリスクは大きく減らせる空室保証制度についての詳細な内容については下記をご覧ください。

マンションが空室になったらどうなる? 空室リスクと保証制度について

丸投げで良いので働きながらできる

管理業務をすべて丸投げ「自動資産形成システム」

通常、不動産投資を行う場合、部屋の管理や修繕、入居者との契約や事務手続きといった、専門知識や手間が必要とされる作業が多くあります。

しかし、それらの賃貸管理業務はまるごと管理会社に任せることできます

そうすることで働きながらでも本業に支障なく運用が行えるため、忙しいサラリーマンから人気を集める大きな要因となっております。

もちろん管理費用を支払う必要が出てきますが、そちらも家賃収入で補えるので、普段の生活に何の支障もなく投資が行えます

つまり不動産投資は不労所得の代表例と言えるでしょう。

長寿化や年金受給時期の引き上げ問題などで老後に不安を抱えている方も多いかと思いますが、不動産投資は老後の年金対策として非常に有効な手段となります。

不動産投資の年金対策効果について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

第二の生命保険として

残された家族への「第二の生命保険として」

不動産投資の場合、始めてすぐのうちはローンの支払いがあるため、オーナー様の生活への恩恵は少ないです。

しかし、ローンの支払いが終わればその家賃収入はそのままオーナー様の収益となり、所有物件は非常に魅力的な自己資産となります。

そして自己資産が残せるということのメリットはそれだけではありません。

もしローンの支払い中にオーナー様がお亡くなりになってしまった場合、通常の住居同様に保険が適用され、残された家族にはローン支払いの必要がない不動産が相続されます。

ローンの支払いがない状態だと管理費用を除いた家賃収入がほぼそのまま収益になるため、残された家族の金銭面の負担を大きく減らすことができます

また、現金を相続する場合、額面に対して相続税が課税されますが、投資用不動産の場合、評価額は現金の1/3程度で済むため相続対策の効果が高いです。

そのため通常の保険とは別に、残された家族への第二の保険として購入を検討される方も多くいます。

長期投資タイプのデメリット

長期投資タイプのデメリットは収益が出るまで時間がかかること。

家賃収入をローンの返済に充ててしまうので、ローンを完済するまで利益を出すことができません。

しかし、ローンを完済するまで何もメリットがないかと言われるとそんなことはありません。

不動産投資を行う際にかかる費用を経費として計上することで、所得税や住民税などの支払いを減らせます。

つまり不動産投資には資産形成以外に節税効果もあるのです。

節税効果について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

なぜ20代に都内ワンルームマンションが良いのか?

それではさっそく本題。

なぜ20代から始める不動産投資に『都内ワンルームマンション』が良いのか解説していきます。

最初に大きく分けると短期投資と長期投資に分けられると解説しましたが、長期投資にもさらに種類があります。

それは「物件の種類」と「土地」です。

ではまずは物件の種類について見ていきましょう。

物件の種類について

物件にも様々な種類があり、種類によって不動産投資に向いているものと向いていないものがありますが、不動産投資では主に下記の3種類がよく扱われます。

主に不動産投資で運用される物件

  • マンション
  • アパート
  • 戸建て

それぞれメリット・デメリットがあり、どれが一番良いというものはありませんが、20代から始めるという観点で見ると『マンション』がオススメです。

そして、マンション投資の中でも特にオススメなのがワンルームマンション投資なんです。

ワンルーム投資(区分投資)とは?

ワンルーム投資(区分投資)というのはマンションやアパートの1室を購入して運用する方法。

部屋単位で購入できるということは意外と盲点で知らない方も多いでしょう。

もちろんマンション1棟丸ごと購入して運用した方が利益も多いです。

ですが、1棟丸ごとにはないワンルームであることのメリットもあります

ではなぜ20代の不動産投資にマンションがオススメなのか。

どうしてマンション投資の中でも特にワンルームマンションが良いのか。

ワンルームマンションのメリットを解説していきます。

融資が通りやすい

融資が受けられるので「初期費用が少なくてもOK」

前述したとおり投資用物件は大きく分けると、「マンション・アパート・戸建」の3つに分けられます。

そして、この中で最も融資が通りやすいのがマンションです。

基本的にマンションは耐久性・断熱性・防音性に優れており、居住性が高いため入居者が入りやすく家賃収入を安定して得やすいです。

そして、特に単身者向けのワンルームマンションの場合、借入金額も少なく済むということに加え、部屋にトイレ、バスルーム、キッチン、バルコニーなどの生活に必要な設備がコンパクトにまとまっていることが多く、利便性も高いことから単身者の多い都心であれば入居者に困る心配が非常に少ないです。

安定しているというのは金融機関にとって非常に大きな安心材料となります。特にサラリーマンの方は個人事業主に比べて収入が安定しているため、金融機関からの評価が高くなりやすいです。

物件の価格が安い

不動産投資商品の価格比較

不動産投資は他の投資に比べて融資が通りやすいとはいえ、借入額が大きくなるとそのぶん融資の条件は厳しくなります。

そのため20代・30代のサラリーマンの方々は、融資を受けたくても通らないと考える方が多くいます。

そこでワンルームのメリットが生かされます。

不動産投資には、ワンルームマンションの他にも、マンションやアパートの一棟や戸建などさまざまな種類があるのですが、その中でワンルームマンション投資は最も必要資金が少なくて済みます

物件により異なりますが通常、中古アパート1棟を買う場合は5,000万円以上、中古マンション1棟の場合は1億円以上かかります。

しかし、ワンルームだけの区分投資であれば都心の好立地にある新築マンションであっても2,000~3,000万円で購入することができ、中古ワンルームマンションであれば数百万でも購入可能です。

物件価格が安ければそのぶん借入額が減らせるので、融資の条件緩和はもちろんローン返済の際の金利の支払いも減らすことができます

都内の物件がおすすめな理由

都内は需要が高いため「失敗のリスクが少ない」

低資金で始めることができ、管理の手間がかからない。そんなワンルームマンション投資を行う場合、地方よりも都内の物件がオススメです。

利回りが高いのは地方

物件価格が安いということもあり、利回りの観点で見ると、地方の方が都内よりも高い傾向にあります

もちろん利回りを重視して物件探しをするのは悪いことではありませんが、そこだけしか見ないで購入してしまうのには大きな落とし穴があります。

人口の減少が影響を与えることも考えられるので、ある程度の空室リスクを考慮しなければなりません。

しかし地方の場合、利回りの高い物件が多いということが最大の特徴です。

都心に比べて地価が安く、建築費用が同額でも不動産全体の価格は安くなります。土地価格が安いので費用も抑えることができます。逆に、建物の価格を高く設定して提供することで、減価償却を多く計上するという方法も可能です。

また、地方の場合は、物件の入居募集や管理など、現地の不動産業者に依頼する必要があります。頻繁にご自身で行くことができないため、信頼できる不動産業者・管理会社を見つけることが重要になってきます。

引用元:都心物件と地方物件、どっちが有利?

需要が高いのは都心

ワンルームマンションへの需要が地方と都内では大きく違います。人口減少が進む地方に比べ、都内の人口は増えています。

これは、地方では空室リスクが大きく、都内ではそのリスクが小さいことを意味します。

また、需要の低い物件では前述した家賃保証も受けられないため、空室時の損失がそのままオーナー自身に直接くるということもあり、不動産投資で失敗する原因として、立地の悪い物件を購入してしまったケースが非常に多いです。

そのため、不動産投資で失敗するリスクを減らして安定した不労所得を得るためには、地方ではなく都内で物件を探すことをオススメいたします。

不動産投資による失敗のリスクについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

不動産投資で失敗するとどうなる?自己破産のリスクや失敗しないための対策について

都内ワンルームマンション経営のまとめ

長期投資の不動産投資メリットまとめ

  • リスクが少ない
  • 何もしなくて良い
  • 第二の生命保険になる
  • 節税効果がある

都内ワンルームマンション投資のメリットまとめ

  • 融資が通りやすい
  • 物件価格が安い
  • 需要が高く失敗のリスクが少ない
  • 都内は失敗のリスクが少ない

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都内のワンルームマンション経営は、少ないリスクで安定した不労所得を得られる投資方法です。

自己資産が少なくても始められるので導入のハードルが少ないというのは、20代~30代の若い一般会社員にとってうれしいポイント。

また、管理会社に運用を丸投げできるため働きながらでも投資が行えるというのは非常に魅力的です。

しかし、管理会社はさまざまな種類があり、お客様の状況によって最適な会社は異なります。それこそ忙しくて時間の取りにくい方は、管理会社を探すのが難しい場合もあるでしょう。

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