儲からないワンルームマンション投資が初心者に人気の理由

よくワンルームマンション投資は儲からないと言われます。

しかし、実際には初心者を始めとした多くの方に運用されております。

もちろん知識がなく知らないだけという可能性もありますが、数千万単位の買い物をするのに何も調べない方は少ないでしょう。

そこで今回は、不動産投資の中でも儲からないと言われるワンルームマンション投資が人気な理由を解説していきます。

ワンルーム投資とは？

ワンルーム投資とは、ワンルームマンションの1室を購入して運用する方法。

ワンルームと聞くと1部屋のことを指すと思われがちですが実はそうでなく、『一つの部屋に生活に必要な設備が揃っている部屋』のことを言います。

一般的には1人暮らし用に提供されていることが多いです。

ワンルームマンションとは、１つの居室とユニットバス・トイレ、（ミニ）キッチンがコンパクトに配されたマンションのこと。

通勤や通学などに適した地域で、駅周辺に多く点在しているのが特徴。

引用元：ワンルームマンション とは | SUUMO住宅用語大辞典

単純に1部屋ごとに区分を分けて購入する投資のことは『区分投資』と呼びます。

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由

ワンルームマンション投資は儲からないと言われる理由は利益が少ないからです。

ケーキを買う時にショートケーキで購入するよりもホールで購入した方がコスパが高いように、不動産も区分で購入するよりも1棟丸ごと購入した方がコスパが高いです。

そのため、単純な利回りで考えると、区分よりもマンション1棟丸ごと購入して運用した方が高いということになります。

そして、単身者用の物件の場合、家賃収入はあまり高く取れません。

物件の種類や立地にもよりますが、基本的には10万以下になることが多いでしょう。

仮に2,000万円の物件を35年ローンで購入し、月8万の家賃収入を設定した例をもとにどれだけ儲かるのか確認してみましょう。

ワンルームマンション投資の事例

35年間は月6千円にしかならないんですか！？
これじゃあやる意味なんてないじゃないですか！

これだけ見ると本当に得か損か不安になる方が出てくるのにも頷けます。
しかし、ワンルームマンション投資には1棟丸ごとにはないメリットもあります。

ワンルームマンション投資のメリット

入居率が高い

投資用物件は大きく分けると、「マンション・アパート・戸建」の3つに分けられます。

そして、この中でマンションが最も安定した入居率を誇ります。

基本的にマンションは耐久性・断熱性・防音性に優れており、居住性が高いため入居者が入りやすく、家賃収入を安定して得やすいのです。

そして、特にワンルームマンションの場合、部屋に生活に必要な設備がコンパクトにまとまっているという利便性の高さから単身者の需要が高いです。

単身者の多い都心であれば入居者に困る心配は少ないでしょう。

入居率が安定しているということは、家賃収入も安定しているということを意味します。そのため、入居率は不動産投資において非常に重要な数値となります。

回転率も高い

単身者の入居が多いワンルームマンションは、ファミリー向けの物件と比べて入居の回転率が高いです。

入居の際には敷金や礼金を入居者から徴収するため、その回数が多いと収益を増やすことができます。

特に大学の近くの物件は、学生の一人暮らしが多く入居しやすく、4年毎に入れ替わるため回転率が非常に高いです。

ファミリータイプは回転率が悪い

ファミリータイプの物件は一度入居されると長期で入居してもらいやすいです。

しかし、その入居者が退去してしまった場合、単身者と異なり次の入居者が付きにくく空室の期間が長くなりやすい傾向にあります。

また、物件価格も単身者向けよりも高額なことが多いため、空室期間が長引くと収支に大きな影響を与えかねません。

ワンルームはファミリータイプよりも、実質的な利回りが高くなりやすいです。

物件の価格が安い

不動産投資は他の投資に比べて融資が通りやすいとはいえ、借入額が大きくなるとそのぶん融資の条件は厳しくなります。

そのため融資を受けたくても通らないと考える方が多くいます。

そこでワンルームのメリットが生かされます。

不動産投資には、ワンルームマンションの他にも、マンションやアパートの一棟や戸建などさまざまな種類があるのですが、その中でワンルームマンション投資は最も必要資金が少なくて済みます。

物件により異なりますが通常、中古アパート1棟を買う場合は5,000万円以上、中古マンション1棟の場合は1億円以上かかります。

しかし、ワンルームマンションであれば都心の好立地にある新築マンションであっても2,000～3,000万円で購入することができます。

また、中古ワンルームマンションであれば数百万でも購入可能です。

物件価格が安ければそのぶん借入額が減らせるので、融資の条件緩和はもちろんローン返済の際の金利の支払いも減らすことができます。

融資が通りやすい

不動産投資ローンを組む際には、金融機関から融資審査というものを受けることになります。

審査される内容には様々な項目がありますが、大きく分けると「物件の情報」と「個人の信用情報」の2点で行われます。

そして、物件の情報で見られるのが、購入しようとしている物件の将来性や担保力。

前述した通りワンルームマンションは、入居率が高く家賃収入が安定しております。

安定しているというのは金融機関にとって大きな安心材料となるため、融資審査で有利になるのです。

次の融資が受けやすくなる

不動産投資では「融資が受けられる」「管理を委託できる」という2点の特徴により生活に影響なく不労所得が得られます。

それを聞いたときに、多くの物件を買えば仕事しないでも不労所得だけで暮らせるのではないか？と考える方もいらっしゃいます。

安直な発想に聞こえるかもしれませんが、実はこれ正しいです。

仮に月8万の利益が得られる物件を5つ所有していた場合、それだけで月40万の収入が得られます。

これは年収にすると480万となるため、2020年に発表された国税庁の民間給与実態調査に記載されていた日本人の平均年収である441万円よりも高い年収を稼ぐことができます。

ではなぜ皆さんそうしないのでしょうか？

様々な理由が挙げられますが、その中でも最も大きな理由は『ローンが通らないから』です。

融資審査を通すには信用情報が必要

いくら安定しているとは言ってもリスクが0というわけではないため、金融機関は無制限にお金を貸してはくれません。

そのため、状況にもよりますがいきなり多くの物件を所有するというのは難しいのです。

信用情報の審査には購入者の年収や職業など様々な条件がありますが、その中に不動産投資での実績もあります。

そのため、不動産投資での成功したという実績を積み重ねると、金融機関からの評価が上がり、さらに追加で融資を受けやすくなります。

それにより、多くの物件を所有したり人気が高く高額な物件を購入しやすくなるのです。

マンションを一棟購入したい方でも、最初は融資の通りやすいワンルームマンションから始めて実績や経験を積むという選択をされることもあります。

融資審査の条件についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

ワンルームマンション投資の失敗例

様々なメリットがあるワンルームマンション投資ですが、残念ながら絶対に成功するとは言えず失敗することもあります。

しかし、不動産投資はギャンブルとは異なり、毎月の収支、修繕の時期や空室が出た場合への対処などをちゃんと想定をしていれば、失敗をするリスクを大きく減らすことができます。

そこで実際によくある失敗例をもとに、ワンルームマンション投資の失敗対策を紹介していきます。

物件のエリアを確認していない

不動産投資における利回りは、地方ほど高くなる傾向にあります。

しかし、需要はその逆で都内に比べて需要が低いことが多く、空室リスクが大きいです。

せっかく不動産を購入しても住居者が入居して頂けないと、家賃収入を得られなくなってしまいます。

もちろん、地方でも需要が高いお宝物件などもあったりしますが、初心者には見抜くのが難しくリスクが大きいでしょう。

ワンルームマンションは単身者がメインターゲットという性質上、駅チカ物件が多いため他に比べてエリアの条件が良いことが多いです。

しかし、中には駅からは近いが駅の利便性が低く利用者が少ないなど、駅チカでも実際には需要の低いエリアもあるため注意が必要です。

東京都内でのワンルームマンション投資について詳しく知りたい方は下記の記事がおすすめです。

ワンルームマンション投資の収支をしっかりと確認していない

ワンルームマンション投資は入居率が高いから安全と一概に決めつけてしまうのは危険です。

確かに家賃収入は安定して得られやすいのですが、条件によっては安定した収益が得られているにも関わらず失敗してしまうケースが存在するのです。

それが家賃減額による赤字運営のリスクです。

まず前提として、ワンルームマンション投資では一棟で運用するよりも利回りが低くなりやすいです。

そして、長期的に運用していくうちに需要の変化などにより家賃設定を下げなくては入居者が付きにくいという事態になってしまった場合、ローンの支払いが難しくなってしまったり、最悪ローン完済後でも赤字運営になってしまうケースもありえるのです。

そうならないためにも、表面利回りだけでなく長期的な需要の変化なども踏まえて収支の計算を行う必要があります。

一見儲かりそうでも考えなしに購入してしまうのは危険ということですね

その通りです。
そして、このような収支の変化で特に注意が必要なのが、サブリース契約による家賃保証制度です。

ワンルームマンション投資ではサブリース契約（家賃保証）に注意

サブリース契約（家賃保証）とは、空室が起きたとしても家賃の一部を管理会社が保証するというもの。

手数料として家賃収入の10～20%程度を管理会社に支払うことになりますが、空室になった際に収益が0になってしまう心配がなくなります。

こんな素晴らしい制度があるならリスクなんて心配する必要ないじゃないですか。なぜ注意が必要なのでしょうか？

確かに一見非常に良い制度に見えます。
しかし、この家賃保証制度はオーナー様にとって非常に不利となるデメリットが存在します。

家賃保証は保証される保証がない

サブリース契約による家賃保証は上手く利用すればオーナー様と管理会社の双方に得がある制度です。

ただし、このサブリース契約は契約期間内であっても、最初に取り決めた家賃が保証される保証がないという点に注意する必要があります。

一般的にサブリース契約では保証される賃料の割合を一定期間ごとに見直しが行われるのですが、その際に保証賃料の減額を要求されてしまうリスクがあります。

何を言っているのか意味が分かりません。
家賃保証制度なのに家賃が保証されないってただの詐欺じゃないですか。不動産屋はみんな犯罪者なんですか？

残念ながらこれは犯罪ではなく合法なのです。
理由は借地借家法において、管理会社はただの借主となっているため、最初に取り決めた賃料を補償する義務はなく、オーナー様に賃料の増減を要求する権利があるためです。

1. 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2. 建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3. 建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

引用元：借地借家法第32条

じゃあ勝手に下げられないよう、契約書に「家賃を減額しない」と明記してもらえば良いということですね。

残念ながらそれは難しいです。
これは契約時に取り決めが行われていてもいなくても強制的に適用されてしまう強行法規というものです。

強行法規の場合、もしも管理会社との契約時に、「家賃は減額しない」という契約を結んだとしても、それは無効となってしまい管理会社は賃料の減額要求ができてしまいます。

えっ？じゃあどうやって防いだら良いのでしょうか？

大変申し上げにくいのですが、サブリース契約を結ぶ場合、この事実を知っていたとしても、現状は賃料の値下げ要求を完全に防ぐ対策方法が存在しません。

前述した通り、ワンルームマンション投資は利回りが低くなっているため、賃料を下げられてしまうと利益を出すのが難しくなる場合もありますし、さらにそこへサブリースの手数料も支払うこととなると赤字運営となって失敗するリスクも高まってきます。

もちろん、すべての家賃保証がダメというわけではありませんが、残念ながらオーナー様がこの法律を知らないことを良いことに、このルールを悪用してくる不動産屋も存在します。

実際に某大手不動産会社でこのルールを悪用し、集団訴訟が起きた事例も過去にありましたが、オーナー様の敗訴という結果に終わってしまいました。

悪徳業者に騙されないためにも、正しい知識を持ったうえで信頼のおける不動産会社と取引を行うことをおすすめいたします。