儲からないワンルームマンション投資が初心者に人気の理由

儲からないワンルームマンション投資が初心者に人気の理由

よくワンルームマンション投資は儲からないと言われます。

しかし、実際には初心者を始めとした多くの方に運用されております。

もちろん知識がなく知らないだけという可能性もありますが、数千万単位の買い物をするのに何も調べない方は少ないでしょう。

そこで今回は、不動産投資の中でも儲からないと言われるワンルームマンション投資が人気な理由を解説していきます。

ワンルーム投資とは?

ワンルーム投資とは、ワンルームマンションの1室を購入して運用する方法。

ワンルームと聞くと1部屋のことを指すと思われがちですが実はそうでなく、『一つの部屋に生活に必要な設備が揃っている部屋』のことを言います。

一般的には1人暮らし用に提供されていることが多いです。

ワンルームマンションとは、1つの居室とユニットバス・トイレ、(ミニ)キッチンがコンパクトに配されたマンションのこと。

通勤や通学などに適した地域で、駅周辺に多く点在しているのが特徴。

引用元:ワンルームマンション とは | SUUMO住宅用語大辞典

単純に1部屋ごとに区分を分けて購入する投資のことは『区分投資』と呼びます。

ワンルームマンション投資が儲からないと言われる理由

ケーキを買う時にショートケーキで購入するよりもホールで購入した方がコスパが高いように、不動産も区分で購入するよりも1棟丸ごと購入した方がコスパが高いです。

そのため、単純な利回りで考えると、区分よりもマンション1棟丸ごと購入して運用した方が高いということになります。

そして、単身者用の物件の場合、家賃収入はあまり高く取れません。

物件の種類や立地にもよりますが、基本的には10万以下になることが多いでしょう。

仮に2,000万円の物件を35年ローンで購入し、月8万の家賃収入を設定した例をもとにどれだけ儲かるのか確認してみましょう。

ワンルームマンション投資の事例

【基本情報】

  • 購入価格:2,000万円
  • 年数:35年
  • 金利:1.5%
  • 家賃収入:月8万円

【月間支出】

ローン返済-61,236円
管理費-6,000円
修繕積立金-2,000円
管理委託料-4,400円
支出合計-73,636円

【月間収支】

収入(80,000円) – 支出(73,636円) = +6,364円

「ワンルームマンション投資は儲からない」と言われる理由はこれです。

35年間は月6千円にしかならないとなると、本当に得か損か不安になる方が出てくるのにも頷けます。

しかし、ワンルームマンション投資には1棟丸ごとにはないメリットもあります

それでは利回りが低いのに人気なワンルームマンションのメリットを解説していきます。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資のメリット

  • 入居率が高い
  • 物件の価格が安い
  • 融資が通りやすい
  • 次の融資が受けやすくなる
  • 売却がしやすい

入居率が高い

入居率が高い

投資用物件は大きく分けると、「マンション・アパート・戸建」の3つに分けられます。

そして、この中でマンションが最も安定した入居率を誇ります

基本的にマンションは耐久性・断熱性・防音性に優れており、居住性が高いため入居者が入りやすく、家賃収入を安定して得やすいのです。

そして、特にワンルームマンションの場合、部屋に生活に必要な設備がコンパクトにまとまっているという利便性の高さから単身者の需要が高いです。

単身者の多い都心であれば入居者に困る心配は少ないでしょう。

回転率も高い

単身者の入居が多いワンルームマンションは、ファミリー向けの物件と比べて入居の回転率が高いです。

入居の際には敷金や礼金を入居者から徴収するため、その回数が多いと収益を増やすことができます

特に大学の近くの物件は、学生の一人暮らしが多く入居しやすく、4年毎に入れ替わるため回転率が非常に高いです。

ファミリータイプは回転率が悪い

ファミリータイプの物件は一度入居されると長期で入居してもらいやすいです。

しかし、その入居者が退去してしまった場合、単身者と異なり次の入居者が付きにくく空室の期間が長くなりやすい傾向にあります。

また、物件価格も単身者向けよりも高額なことが多いため、空室期間が長引くと収支に大きな影響を与えかねません。

そのため、ワンルームはファミリータイプよりも、実質的な利回りが高くなりやすいです。

物件の価格が安い

不動産投資商品の価格比較

不動産投資は他の投資に比べて融資が通りやすいとはいえ、借入額が大きくなるとそのぶん融資の条件は厳しくなります。

そのため融資を受けたくても通らないと考える方が多くいます。

そこでワンルームのメリットが生かされます。

不動産投資には、ワンルームマンションの他にも、マンションやアパートの一棟や戸建などさまざまな種類があるのですが、その中でワンルームマンション投資は最も必要資金が少なくて済みます

物件により異なりますが通常、中古アパート1棟を買う場合は5,000万円以上、中古マンション1棟の場合は1億円以上かかります。

しかし、ワンルームマンションであれば都心の好立地にある新築マンションであっても2,000~3,000万円で購入することができます。

また、中古ワンルームマンションであれば数百万でも購入可能です。

物件価格が安ければそのぶん借入額が減らせるので、融資の条件緩和はもちろんローン返済の際の金利の支払いも減らすことができます

融資が通りやすい

融資が受けられるので「初期費用が少なくてもOK」

不動産投資ローンを組む際には、金融機関から融資審査というものを受けることになります。

審査される内容には様々な項目がありますが、大きく分けると「物件の情報」と「個人の信用情報」の2点で行われます。

そして、物件の情報で見られるのが、購入しようとしている物件の将来性や担保力。

前述した通りワンルームマンションは、入居率が高く家賃収入が安定しております。

安定しているというのは金融機関にとって大きな安心材料となるため、融資審査で有利になるのです。

次の融資が受けやすくなる

オーナーとしての実績を作る

不動産投資では「融資が受けられる」「管理を委託できる」という2点の特徴により生活に影響なく不労所得が得られます。

それを聞いたときに、多くの物件を買えば仕事しないでも不労所得だけで暮らせるのではないか?と考える方もいらっしゃいます。

安直な発想に聞こえるかもしれませんが、実はこれ正しいです。

仮に月8万の利益が得られる物件を5つ所有していた場合、それだけで月40万の収入が得られます。

これは年収にすると480万となるため、2020年に発表された国税庁の民間給与実態調査に記載されていた日本人の平均年収である441万円よりも高い年収を稼ぐことができます。

ではなぜ皆さんそうしないのでしょうか?

様々な理由が挙げられますが、その中でも最も大きな理由は『ローンが通らないから』

融資審査を通すには信用情報が必要

いくら安定しているとは言ってもリスクが0というわけではないため、金融機関は無制限にお金を貸してはくれません。

そのため、状況にもよりますがいきなり多くの物件を所有するというのは難しいのです。

信用情報の審査には購入者の年収や職業など様々な条件がありますが、その中に不動産投資での実績もあります。

そのため、不動産投資での成功したという実績を積み重ねると、金融機関からの評価が上がり、さらに追加で融資を受けやすくなります

それにより、多くの物件を所有したり人気が高く高額な物件を購入しやすくなるのです。

マンションを一棟購入したい方でも、最初は融資の通りやすいワンルームマンションから始めて実績や経験を積むという選択をされることもあります。

売却がしやすい

売却がしやすい

不動産投資は長期的に家賃収入が得られるというのが大きな魅力ですが、

まとまった資金が欲しい場合や、高額な物件を購入するための頭金を確保したいなど、様々な理由により所有している物件を売却したい時がくる場合があります。

しかし、不動産の売買というのは動く金額が大きいということもあり、売却したくても中々上手くいかないことが多いです。

ですが、需要の高いワンルームマンションであれば、他の不動産と比較すると売却するのが容易になります。

ただし、他よりは売れやすいとはいえ、株などとは違い売ろうと思ってすぐに売れるものではありません。

購入後に不動産を売却する可能性がある場合には、予め計画を立てておくと良いでしょう。

売却時の注意点としては、あまりにも売買の頻度が多かったり、売却益で利益を出そうとするのが明白と判断された場合には反復継続とみなされる場合があります。

この反復継続は宅建業法によって宅建業の免許がないと行えないと定められているため、多くの物件を所有している方は注意が必要です。

ワンルームマンション投資の失敗例

様々なメリットがあるワンルームマンション投資ですが、残念ながら絶対に成功するとは言えず失敗することもあります

しかし、不動産投資はギャンブルとは異なり、毎月の収支、修繕の時期や空室が出た場合への対処などをちゃんと想定をしていれば、失敗をするリスクを大きく減らすことができます。

そこで実際によくある失敗例をもとに、ワンルームマンション投資の失敗対策を紹介していきます。

物件のエリアを確認していない

首都圏か?駅チカか?物件エリア確認

不動産投資における利回りは、地方ほど高くなる傾向にあります。

しかし、需要はその逆で都内に比べて需要が低いことが多く、空室リスクが大きいです。

せっかく不動産を購入しても住居者が入居して頂けないと、家賃収入を得られなくなってしまいます。

もちろん、地方でも需要が高いお宝物件などもあったりしますが、初心者には見抜くのが難しくリスクが大きいでしょう。

ワンルームマンションは単身者がメインターゲットという性質上、駅チカ物件が多いため他に比べてエリアの条件が良いことが多いです。

しかし、中には駅からは近いが駅の利便性が低く利用者が少ないなど、駅チカでも実際には需要の低いエリアもあるため注意が必要です。

都内でのワンルームマンション投資について詳しく知りたい方は下記の記事がオススメです。

安すぎる中古物件を買ってしまう

安すぎるのは危ない 物件相場の確認

入居者の入りにくい劣化した物件は価値が下がり得られる家賃収入が減ってしまうリスクが高いです。

そして、新築でも中古でも必ず訪れる問題なのですが、中古の場合だと当然、新築よりも家賃が下がるまでの期間が短いです。

物件価格が安いからと言って中古物件を購入し、家賃収入が減少してしまうと物件の元金の回収が難しくなる場合もあります。

もちろん、中古物件でも人気の高い綺麗な物件はたくさんありますが、地域の相場に反するほど安い物件は要注意。

不動産投資において物件が本当に得か損かを判断するのは重要なポイントです。

購入する物件の築年数、近隣の家賃相場などは最低限確認するようにしましょう。

収支をしっかりと確認していない

赤字にならないために事前の収支確認

どれだけ綺麗な物件を買っても人が住み年数が経ってくると、部屋の劣化に比例して家賃も低くなってしまいます。

また、入居者の入らない空室が起きてしまうと、ローンの返済をオーナー様がしなければならず、オーナー様の負担が大きくなってしまいます。

買う際にはしっかりと空室率の計算や、家賃下落の想定、礼金や更新料の取り扱い、管理会社の営業力など確認できることは事前に確認し、急な出費の際にも対応できる準備はしておきましょう。

特にワンルーム投資の場合、一棟よりも利回りが低いというだけでなく、空室が起きると収入が完全に途絶えてしまうため、入居率については特に重視しなければならないポイントと言えます。

ワンルームマンション投資まとめ

  • マンション1棟よりは利回りが低い
  • 入居率が高く収益が安定している
  • 融資が通りやすい
  • 需要が高く売却が容易

ワンルームマンション投資は初心者にオススメです

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ワンルームマンション投資は融資が受けやすく入居率も高いことから、20代~30代の若い方や初心者の方を中心に人気の投資商品です。

ただし、区分での投資は性質上、空室が起きたときに収益が0になってしまうため、空室リスクには十分に気を付ける必要があります。

そのため、購入前に物件エリアの調査をするのは必須と言えるでしょう。

しかし、自身で調査を行う時間がなかったり、そもそもどのように調査を行えば良いか分からないという方もいらっしゃるかと思います。

そこで弊社では、忙しいお客様の都合に合わせた無料相談を行っております。メールや電話はもちろん、隙間時間などを利用した対面でのアドバイスも可能なので、ご興味のある方はお気軽にご連絡ください。

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