不動産投資の融資ローン審査で見られる2つのポイントとは

不動産投資を行うにあたり多くの人がローンを利用すると思います。

しかし、ローンを利用するには審査があるため全員が全員通る訳ではありません。

近年では銀行の不正融資や、データ改ざん等の問題により銀行の融資に対する姿勢は更に厳しくなってきています。

そこで今回は、不動産投資の融資ローン審査で見られる2つのポイントについて詳しく解説していきます。

審査で見られる2つのポイント

まず、これなら審査に通るというような絶対的な条件はありません。

基本的には、「物件の情報」と「個人の信用情報」の2点で審査は行われるので、ある程度の理解はしておいた方が良いと思います。

物件の情報

物件の情報では、購入しようとしている物件の将来性や担保力といった部分を見られます。

どんなに社会的信用があり安定した収入がある人でも、銀行から見て物件が良くないと審査に通る可能性は低くなってしまいます。

購入しようとしている物件が将来的に収益を上げ続けていけるかというのを、立地や修繕計画等、様々な情報をもとに審査されます。

また最終的に返済が滞った時に、担保としている物件の価値がどのくらいあるのかというのも非常に重要になるので、物件選びというのは、審査をする上でもとても大事なポイントになります。

ちなみに新築物件の場合、物件の耐久性が高いため長く運用しやすいことから中古物件よりも融資が通りやすい傾向にあります。

ワンルームマンションは融資が通りやすい

不動産投資で取り扱う投資用物件は大きく分けると、「マンション・アパート・戸建」の3つに分けられます。

そして、この中で最も融資が通りやすいのがマンション。

基本的にマンションは耐久性・断熱性・防音性に優れており、居住性が高いため入居者が入りやすく家賃収入を安定して得やすいです。

特に単身者向けのワンルームマンションの場合、借入金額も少なく済むということに加え、部屋にトイレ、バスルーム、キッチン、バルコニーなどの生活に必要な設備がコンパクトにまとまっていることが多く、利便性も高いことから単身者の多い都心であれば入居者に困る心配が非常に少ないです。

安定しているというのは金融機関にとって非常に大きな安心材料となります。

ワンルームマンションの魅力をもっと詳しく知りたい方は下記の記事がオススメです。

個人の信用情報

個人の信用情報では、申込者の返済能力や社会的信用力といった部分を、CICやJICC、全国銀行個人信用情報センターというところの情報をもとに見られます。

過去に滞納や遅延等があると、審査する上で不利な状態になってしまいます。

それから、申込者の属性（年収、勤続年数、会社規模や業種、今後の成長性）という部分も併せて見られます。

総支給年収500万円以上

基本的には、年収500万円以上というのを基準として設けている銀行が多いです。

個人の信用情報については、今すぐどうこう出来るようなものではありませんので、マンション経営をするのであれば、ある程度計画を立てて社会的信用をつくっておく必要があると言えます。

年収が低いとマンションオーナーにはなれないのか？

金融機関により融資条件は異なるため、実際に年収が500万以下の人でも不動産を購入できている人はいます。

しかし、その条件でローンが通る金融機関は少ないため、融資をしてくれる金融機関を探すのは非常に難しいです。

そこで年収が高くない方でも融資を受けやすい金融機関をご紹介いたします。

下記4つの金融機関であれば、年収500万以下の方でも不動産投資ローンを受けやすいと言われているので、参考にして頂ければと思います。

会社員や公務員などの安定した職業

金融機関が融資の審査をする際には、年収だけでなく職業も非常に重要視されます。

勤続年数や会社の成長性など様々な項目を精査されますが、特に重視してみられるポイントが、収入が安定しているかどうか。

そのため、役所の職員、警察官、学校の教員などの公務員は最も融資が受けやすい職業です。

逆にフリーランスのような収入が安定しない職業の場合は、仮に年収が高かったとしても融資が通りにくいです。

勤続年数も見られている

金融機関は勤続年数長く収入が安定している人ほどが審査が通りやすくなります。

評価される基準としては、3年以上勤続していると評価されやすいです。

ただし、仮に転職していて勤続年数が短くても、転職先が同業種、同業界の場合キャリアアップとしての目的の方も多いため、まとめて勤続年数を加算される事があります。

審査を通りやすくするための方法

基本的に上記2点で審査は行われるため、審査を通りやすくするために今すぐどうにか出来るものではありません。

ある程度の計画をもってやっていく必要があるのですが、それでも少しでも審査を通りやすくするために出来ることが何なのか、いくつか上げておくので参考までにみて頂ければと思います。

自己資金を準備する

少しでも貯金があった方が貸す側としても借りる側としても安心です。

具体的にいくらあればいいというのもないのですが、購入する物件価格の10％~30％くらいは最低でもあった方が良いでしょう。

最近ではオーバーローンといって諸費用等もローンに組み込んでしまい頭金無しでスタートできるという話もありますが、それなりに審査は厳しくなります。

やはりある程度の余裕をもって取り組むことが大事であるといえるでしょう。

不動産会社を仲介する

不動産会社は、個人と違い銀行とたくさんの取引をしています。

そのぶん銀行からの信用が個人と比べて大きいので、審査にも影響が出てくるでしょう。

ただし、どの不動産会社でもいい訳ではありません。

不動産会社も社会的信用や実績の多い会社の方が優遇されるのはもちろんなので、しっかり調べて信頼の出来る不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

また、仲介会社を利用すると、難しい書類作成の代行なども行ってくれたりもするため、特に初めての方は利用しておくと安心でしょう。

銀行の繁忙期を避ける

3月末や9月末は物件が竣工する事が多いため、審査が混み合います。

銀行員が忙しくない時期を狙った方が審査は有利という説もあるので、1~3月・7~9月頃を狙った方が少しは可能性が上がるかもしれません。

低金利の時期を狙う

金利が下がると銀行の融資への姿勢が積極的になります。したがって、超低金利と言われている『今』は、比較的審査が通りやすい時期と言えます。

オーナーとしての実績を作る

融資審査の条件の内容には、不動産投資での実績もあります。

そのため、不動産投資での成功したという実績を積み重ねると、金融機関からの評価が上がり、さらに追加で融資を受けやすくなります。

一見、初心者の方には関係ないように思えますが、意外と無関係ではありません。

不動産投資を行う場合、物件の種類には様々な種類がありますが、その中にワンルーム投資（区分投資）というマンションやアパートの1室を購入して運用する方法があります。

ワンルーム投資には、マンションを1棟丸ごと購入するよりも価格を抑えることができるなどメリットもたくさんありますが、基本的に1棟購入よりも利益は少なくなることが多いです。

それにより、多くの利益を得たい方からすると勿体ないと思ってしまい物件探しの選択肢から外されることがあります。

ですが、借入額が多くなるとそのぶん融資の審査が厳しくなるため、購入が難しくなるのです。

そこで、初めは借入額が少なくて済むワンルーム投資で投資家としての実績を作り、金融機関からの評価を上げてから追加融資を受けるという形を取られる方もおられます。

不動産投資では、早くに始めるほど速く収益を得られるようになり、多くの安定した物件を所有できれば物件を1つだけ所有しているよりも多くの利益を生みます。

高額な融資が中々通らずに金融機関を探し回る方もいらっしゃいますが、少額からでも先に不動産投資を始めてしまった方が近道になるかもしれません。

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