マンションオーナーは何をすればいいのか | 具体的な運用手順まとめ

「不動産投資したいけど、具体的に何をするの？」「正直、マンションオーナーって大変で本業に影響出るんじゃないの？」と思われている方も多いと思います。

そこで今回は、マンションオーナーが行う具体的な運用手順を解説していきます。

入居者の募集

不動産投資で安定した資産運用を行うには、購入した物件に入居者が付いているという事が欠かせません。

そのため、入居者の募集をする必要があります。具体的には下記のような作業が必要になります。

入居条件の設定

まず、家賃などの入居条件を決めます。

家賃は高くても、安くてもいけません。立地等から適正な家賃を設定する必要があります。

物件の宣伝

入居条件を決めたら、近くの不動産会社や大手の賃貸仲介会社に物件の空室状況をＨＰや広告などで宣伝してもらうよう依頼します。

一人でも多くの人に物件の事を知ってもらう事により入居者が付きやすくなります。

入居者の審査

入居者は誰でも良いというわけではありません。

入居者同士のトラブルや家賃の滞納を出来るだけなくすためにも、入居者の経済状況などから見極める必要があります。

もしトラブルが起きてしまうと最悪の場合、裁判沙汰となってしまう恐れもあるため、入居者の審査は非常に重要な工程でしょう。

入居に伴う契約・条件の交渉

審査を行い適正な入居者が見つかれば、入居期間などの条件を入居者と交渉し、お互い合意のもと契約書作成や保証人の署名などを行います。

入居者の管理

入居者が入居してからは、その入居者の管理をしなければなりません。
具体的には

家賃の入金確認・苦情の対応

毎月、入居者がしっかり家賃を入金を行なっているか確認しなければなりません。

いくら審査して入居者を見極めても、稀に家賃を滞納してしまう方がいます。

その様なケースをあらかじめ想定し、いざ滞納等が起こってしまった際に早急に対処出来る様にしておかなければなりません。

家賃の滞納を繰り返し続けるようであれば最悪の場合、強制退去という手段もあります。

また、入居者同士のトラブルや騒音などの苦情にも迅速に対応しなければなりません。

この様な問題が起こるとマンションのオーナーは負担がかかり、ストレスとなります。

そのため、入居前の入居者の審査は非常に大切になります。

契約の更新・退去等の手続き

契約終了期間の約3～6ヶ月前になると、入居者に契約の更新か退去かの意思を確認する必要があります。

契約の更新でしたら、新しく家賃や期間等の入居条件の交渉をし、お互いの合意のもと手続きを行う必要があります。

退去でしたら、退去時に部屋の設備などに故障や汚れがないか点検や立会いを行う必要があり、故障や汚れがなければ退去に伴う書類の作成や手続きを行う必要があります。

良い入居者であれば、出来るだけ長く住んでもらえる様に努力する必要もあるでしょう。

物件の管理

自分が住む物件であれば、設備等が故障していたり、古く汚れがあっても自分が気にならなければそのままで大丈夫なのですが、賃貸で人に貸す場合はそのままではいけません。

そのため、物件購入からあるていど年月が経ち、設備などの故障や汚れが目立ってきたら原状回復のため、エアコン等の消耗品の交換やルームクリーニング、リフォームをする必要があります。

誰も最初から設備等が故障していたり、汚れている物件に住もうとは思いません。

やはり、設備などが綺麗で備えもしっかりとした場所の方が、入居者は付きやすいと言えます。

入居者がしっかり付き、空室の期間を少しでもなくすために、物件の管理もマンションを運用していく上で非常に大切になります。

確定申告

不動産投資で資産運用を行えば、確定申告は欠かせません。

確定申告は一般的な会社員や公務員の場合、会社が源泉徴収や年末調整で行なってしまうため、聞いたことはあっても内容までは分からないという人も多いと思います。

その様な方のために、以前「不動産投資の確定申告について」まとめてあるので下記から見てみて下さい！

業者に委託

上記で述べたように、マンションオーナーになり、上手に資産を運用していくには、労力が必要になります。

しかし、「本業が忙しい」「実際に住んでいる場所が遠いため、管理するのが難しい」など、さまざまな理由で一人では管理出来ないという方も多いと思います。

その様な場合、管理業務を不動産会社や専門家に委託する事ができます。

実際に、マンション経営を行なっている方の大半は不動産会社や専門家に委託し、連携しながら行なっています。

委託した場合、実際の物件の管理や入居者の募集、それに伴う書類の作成、入居者の管理などは、全て委託する事が出来ます。

委託する場合は、もちろん手数料を支払う必要があります。(委託する業者によってバラバラですが、平均して家賃の3~5％)

しかし、マンション経営の場合は家賃収入を使って支払うことでオーナー様が直接的な負担を受けずに済み、生活水準への影響なく管理を委託することが出来ると言えます。

仲介業者についての詳しい説明は下記の記事でまとめております。

マンションオーナーが行う作業内容まとめ