「不動産投資はやめとけ」と言われる3つの理由を「不動産屋」が解説

「不動産投資はやめとけ」と言われて投資に迷っていませんか？

横浜にある不動産会社 ネクストインテリジェンスの取締役の三島と申します。

1,000人以上の横浜のお客様に不動産投資物件をご紹介し喜んでいただきました実績から取締役を務めさせていただいております。

「不動産投資は儲からないからやめとけ」と言われる方がいらっしゃいます。

しかし、それだけやめとけと言われるにも関わらず長年不動産投資は廃れることなく多くの方に運用されてきました。

どうして不動産投資はやめとけと言われながらも不動産投資を始める方がいるのでしょうか？また、儲かるのならなぜ不動産投資はやめとけと言われるのでしょうか？

これは儲からなかった方の当て付けなどではなく、ちゃんとした理由が存在します。不動産屋である弊社としても、このリスクについて何も理解していない状態で安易に不動産投資を始めることはおすすめいたしません。

そこで今回は、「不動産投資はやめとけ」と言われる理由について解説していきます。

理由1.不動産投資を始めると多額の借金を抱えることになる

まず不動産投資の大前提として、始める際にほとんどの方が多額の借金を抱えることになります。

ですが、不動産投資をする方がみんな失敗したというわけではなく、あくまでローンを組んで購入するということです。

不動産投資は自己資金を使わずに大きな資産運用が行える投資

不動産投資の特徴的な点として、投資を行うための資金を金融機関から融資を受けて運用ができるということが挙げられます。

もちろん借り入れた金額は返済することになりますが、家賃収入をローンの返済に充てることで生活への影響を大幅に減らすことができるため、自己資産があまりない方でも大きな資産運用を行うことができるのです。

失敗すると多額の負債を抱える恐れがある

投資用不動産は数千万～数億円といった単位になることが多いので、もし運用が上手くいかなかった場合、多額の負債を抱えることになりかねません。

中にはローンを組まずに購入される方もいらっしゃいますが、失敗すれば大きなマイナスになることには変わりありません。

そういった失敗した際のリスクの高さからやめとけと言われることが多いのです。

自己破産のリスクについて

ここまでの話を聞く限り、失敗した時の自己破産のリスクが大きいというイメージを持つ方が多いと思います。

はたして実際のところはどうなのでしょうか？

不動産投資による自己破産率は1％以下

スルガ銀行の2019年に公表した2019年3月期の決算資料によると破産した人は全体の0.22%でした。銀行により多少前後いたしますが、どこも1％以下なので非常に低い確率と言えるでしょう。

参考：スルガ銀行　2019年3月期　決算説明資料https://www.surugabank.co.jp/surugabank/investors/ir/h31/pdf/h31_4_2.pdf

なぜ不動産投資での自己破産が多いというイメージがあるのか？

これは、バブル絶頂期に価格上昇による不動産売買による投資を行っていた方々が、バブル崩壊により不動産価値が下落し、多額の負債を抱えてしまった方が続出したのが原因です。

これらの経験から銀行も無理な融資は行わなくなっており、返済能力の低い方や収入の安定しない方は融資が通りにくくなりました。

長期運用型の投資の場合、正しい失敗の対策を行うことで、自己破産はほとんど起きません。

理由2.一度始めたたら簡単にはやめられない

不動産投資は株やFXなどとは異なり、売りたいと思った時に簡単に売れないことがあります。

入居者が入らない不人気物件や老朽化してもうじき大規模修繕が必要となりそうだがその費用の回収が難しそうな物件など、条件が悪くなればなるほど売れにくくなるので、儲からなかったから辞めるという選択が取りにくいです。

上手くいかず放置という状態になってしまうと、維持費だけがかかってしまう負の資産となるため絶対に避けたい状況です。

そうならないためにも気を付けないといけない点が、不動産の利回りと需要は反比例の関係になることが多いということ。

利回りの高い物件は要注意

不動産に限ったことではありませんが、需要の高いものは皆が欲しがるため価格が高騰します。

安く買える高利回り物件があった場合は、他の人が欲しがらない何かしらの理由があることが多いのです。

そのため、初心者の方は利回りよりも需要を重視して物件を選ぶことをおすすめいたします。

理由3.家賃が得られない恐れがある

賃貸経営による不動産投資の収益源は家賃です。

そのため、その家賃が得られない状態になってしまえば収益が完全に途絶えます。

理由2で紹介した通り、収益が得られない不動産はデメリットの塊です。

そうならないためにも、不動産投資における家賃が取れなくなるリスクとその対策方法について解説していきます。

空室リスク

不動産投資で失敗する原因として特に多いのが、この空室による収入の途絶えです。

不動産投資では入居者の方から家賃を貰って収益を得るというシステム上、入居者が現れないと収益が一切得られなくなってしまいます。

そのため、購入前に周辺の空室率などを調べるなどして収支計画を立てておくことで、運用してから採算が取れなくなるリスクを減らすことができます。

このような計算は不動産投資において非常に重要なのですが、ご自身で行うには少し難しいかもしれませんので、物件選定の際に不動産屋にも相談しておくことをおすすめいたします。

滞納リスクにも注意

家賃が得られなくなる要因は空室だけではありません。

入居者が入っているのに家賃収入が得られないケース。そう「入居者の家賃滞納」です。

空室になるのを恐れて経済的に安定しない方などを入居させてしまうと、家賃の滞納が発生してしまう恐れが高くなってしまいます。

最悪の場合は法的に強制退去などの処置も断行できますが、裁判を行う必要がでてきてしまう非常に手間がかかる作業です。

そのため、入居前にしっかりと入居者の審査を行って支払い能力があるのかなどを確認して少しでも滞納リスクを減らすことが大事です。

しかし、いくら入念に審査を行ったとしても、入居後にも入居者の経済状況は変わっていくため絶対に防げるとは限りません。

もし家賃滞納が起きてしまった場合にどうすれば良いのかについて気になる方には下記の記事がオススメです。

災害リスク

不動産投資が他の投資と大きく違うのが、現物が存在するということ。

そのため、地震や火災などに巻き込まれてしまい不動産そのものがなくなってしまえば、収益は一切得られなくなってしまいます。

対策方法は住宅と同じで保険に加入することです。しかし、一言に保険と言っても様々な種類があり、料金や補償内容も異なってきます。

収支にも関わってくることなので、その周辺の災害リスクがどれだけあるかなどを不動産屋と相談して選定しましょう。

老朽化リスク

家賃が貰えなくなるだけでなく、貰える家賃が減るリスクも想定しておかねばいけません。

不動産に限らずどんなものも時間とともに古くなっていきます。そして、入居者は住居を探すとき少しでも綺麗な物件を探すため、古い物件は需要が低くなり入居者が見つかりにくくなります。

そうなってしまうと、家賃を下げる必要が出てきてしまい収益が減ってしまいます。これは、新築でも中古でも必ず訪れる問題なのですが、中古の場合だと当然、新築よりも家賃が下がるまでの期間が短いです。

物件価格が安いからと言って中古物件を購入し、家賃収入が減少してしまうと物件の元金の回収が難しくなる場合もあります。

対策方法としては一定期間ごとに修繕を行い不動産をなるべくキレイに保つことです。しかし、修繕をするのにも費用がかかりますので、その費用のことも踏まえて物件の選定を行うようにしましょう。

新築と中古の違いについての詳細は下記の記事で紹介しております。

不動産投資が向いていない人について

不動産投資は適切な運用方法を行えば失敗のリスクを抑えて運用することができますが、すべての人が上手くいっているわけではなく上手くいかない方もいらっしゃいます。

そこで、不動産投資に向いていない人の条件をいくつかまとめてみました。

もし上記の項目に該当する方は、軽い気持ちでやるのはやめておいた方が良いかもしれません。

このチェック項目については、下記の記事で詳しく紹介しておりますので、気になる方はそちらをご覧ください。