不動産投資の確定申告は必要なのか？ お得な資産運用を目指すための手続きについて

不動産投資をしていく上で複雑な手続きの一つとして、確定申告が挙げられると思います。

一般的に、確定申告という言葉を聞いたことがあっても内容までは理解出来ていない、という方も多いと思いますが、「そもそも確定申告ってなに？」「確定申告ってやらなかったらどうなるの？」「行う場合何をしたらいいの？」と疑問に思ってはいませんか？

そこで今回は不動産投資において確定申告は絶対に必要なのか、お得な手続きについて分かりやすく解説していこうと思います。

確定申告とは？

一般的な会社員や公務員の方の場合、確定申告という言葉は知っているけど具体的な内容までは分からないという人も多いのではないでしょうか？

確定申告とは、基本的に3月中旬までに1年間(1月1日~12月31日)の所得から経費を引いて納税する額を計算し税金を支払う為の手続きのことを言います。

一般的な会社員や公務員の方であれば、源泉徴収や年末調整という形で処理をしている為確定申告を行う必要はありません。

しかし、何かしら給与所得以外で年間20万円以上の収入がある場合は会社員や公務員の方でも確定申告を行う必要があります。

不動産投資における確定申告

不動産投資ではこの様に計算し不動産所得の部分が年間20万円以上になる場合は確定申告が必要になります。

そのため、不動産所得が年間20万円以下であれば確定申告は行わなくても大丈夫です。

しかし、上記だけですと分かりづらいので、総収入と必要経費の主な中身を見てみましょう。

それぞれの詳細、書き方については国税庁ホームページに記載されていますが、初めての方には少々難しいかと思います。詳しく知りたい方は無料でご相談に乗りますのでお気軽にご連絡ください。

平成29年分　収支内訳書（不動産所得用）の書き方https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/pdf/32.pdf

申告漏れによるペナルティとは

確定申告を正式に行わなかったり、期日を過ぎてしまったなどの理由で確定申告を行わなかった場合にはペナルティを受ける事になり、延滞税や無申告加算税などを納めなければならなくなります。

また、確定申告なんてしなくてもどうせバレないだろうと思っている方も多いですが、意外とバレてしまうので絶対にやめましょう。

過少申告加算税

こちらは申告内容が本来納付するべき額よりも少ない場合不足分に課せられる税です。

課せられる税は新たに収めることになった税の10％。ただし、新たに納めることになった税の額が多い場合は15％になる場合もあります。

延滞税

こちらは期限内に納税を行わなかった場合に課せられる税のことを言います。期限を過ぎてから2カ月までは年利7.3％ですが、2カ月以降になると年利14.6％となります。

延滞税の怖いところは、完済するまでずっと利子が増えていくため、額が大きくなると利子の支払いだけで精一杯という状態になってしまったり、最悪の場合は自己破産になってしまうケースも見られますので注意しましょう。

無申告加算税

こちらは年間20万円以上の所得があるにもかかわらず、期限内に確定申告を行わなかった場合に課せられる税のことを言います。

課せられる税は本来納める税の額が50万円以内であれば15％、それ以上であれば20％の額になります。

ただし、ただし、正当な理由がある場合や、期限の1ヶ月以内であれば無申告と扱われない場合もあり、税務署から指摘を受ける前に確定申告を自主的に行った場合には、税率が5％に軽減されます。

また、無申告加算税はあくまで確定申告を忘れていたという場合に適用され、故意の場合は無申告加算税ではなく、重加算税が適用されます。

重加算税

こちらは、意図的な所得隠し(脱税)と認められた悪質な場合に課せられる税のことです。

加算額も申告した税の額が本来納付するべき額よりも明らかに少ない場合は、過少申告加算税に加え新たに納める税の35%が課せられます。

また無申告の場合には、無申告加算税に加え、納付するべき税の40%が課せられます。非常にペナルティが大きいので所得隠しは絶対に行わないようにしましょう。

ちなみに、お笑いコンビ「チュートリアル」の徳井義実さんが申告漏れにより支払った加算税がこの重加算税です。

吉本興業所属芸人の「反社会的行為」が発覚しました。お笑いコンビ「チュートリアル」の徳井義実さんの設立した会社が、3年間にわたって税務申告を怠っていたなどとして、東京国税局の指摘を受けたことが明らかになったのです。

16年～18年分について確定申告を行い、12年～15年分については修正申告書を提出したうえで、法人税の追徴課税として約3700万円を納付。その金額には、否認された経費約2000万円に対する「重加算税」約180万円、申告漏れ金額約1億1800万円に対する「無申告加算税」約510万円が含まれていたそうです。

「チュートリアル徳井さん事件」であらためて“学ぶ” 「申告漏れ」「所得隠し」って？ そのペナルティは？ – マネーイズム

最悪の場合は10年以下の懲役

お金さえ払えばもみ消せると考える方も中にはいらっしゃいますが、すべてそうかと言われるとそんなことはありません。

非常に悪質と認められた場合、ペナルティの行政処分だけでは済まされず、10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金を課せられる場合もあります。

前科持ちになってしまうと今後の人生に大きく響いてしまいますので、絶対にお金の力でもみ消せば大丈夫とは思わないようにしましょう。

不動産投資によるお得な節税対策

上記では、不動産投資での総収入が必要経費よりも上回っている場合の話をしてきました。では、不動産投資での総収入が必要経費を下回っている場合(赤字)の場合はどうなるのでしょう。

赤字になった場合は確定申告はやらないといけないわけではありませんが、絶対に確定申告を行った方が良いです！

なぜならば、その年の不動産投資での損益を翌年の不動産投資で得た利益、または給料所得と相殺できるからです。

確定申告をしなければそのままですが、給与所得と不動産投資の赤字部分を合わせて確定申告することで、所得税の還付金を得たり住民税の軽減を受けられるなど大きな節税効果があります！

実際に、家賃収入でローンの返済を行なっていき実際の持ち出しは月々数千円でも、不動産投資というのは減価償却費などの様々な必要経費が認められているため、実際にはお金がでていっている訳ではないのに確定申告の際に赤字にすることによって大きな節税効果を受けられます。

不動産投資の確定申告まとめ