マンション経営はサラリーマンの節税対策に意味があるのか?

マンション経営はサラリーマンの節税対策に意味があるのか?

「マンション経営は節税対策になる」という話を聞いたことがある人も多いかもしれません。

それはマンション経営を行う際にかかる費用を経費として計上することで、所得税を減らすことができるからなんです。

本業だけで勤めている会社員の方は、自身で確定申告する機会があまり多くはないため、基本的に節税をしていくことは難しい傾向にあります。

しかし、マンション経営を始めると会社員でも節税効果を生み出すことができるようになります。

そこで今回はマンション経営の節税対策についてご紹介していきたいと思います。

マンション経営の節税効果はある…が、

マンション経営による節税対策「効果はあるが短期間」

マンション経営はサラリーマンが行える数少ない節税対策手段の一つです。

しかし、不動産投資による節税効果はあくまで「おまけ」であることを認識して頂くことが重要です。

なぜなら、節税効果が高いのはマンション経営を始めた初期段階だけの場合が多く、長いスパンで見ると節税効果は薄れていくからなんです

そのため、マンション経営をはじめるときには「節税が主」ではなく長いスパンに渡って『家賃収入を安定的に見込める物件』を取得することを意識すると良いでしょう。

ではどのような仕組みで節税になるのかなど注意点も含め、マンション経営による節税について深堀していきたいと思います。

不動産投資による経費申請

不動産を運営していく上で収入を得た場合、いくら利益が出たのかを確定申告する必要があります。この際、一緒に申告できるのが必要経費です。

では、確定申告時に必要経費として計上できるものには、どのようなものがあるのかについて下記に記載いたしましたので経費になるものとならないものをしっかりと把握しましょう。

※経費計上できるもの

  • 賃貸管理代行手数料
  • 金融機関からの借入金利利子
  • 租税公課(固定資産税、不動産取得税など)
  • 損害保険料(火災保険、地震保険)
  • 減価償却費
  • 修繕費(賃借人入退去時の室内修繕やリフォーム)
  • その他(接待交際費、旅費交通費、通信費、情報収集の為の費用)等

※経費計上できないもの

  • 金融機関からのローン返済額の元本に当たる部分マンション売却時に生じた譲渡損

    譲渡損は経費ではなく譲渡所得となり、損失として計上することができる。ただし事業所得や給与所得とは、損益通算することはできない。

このように不動産投資で必要経費を計上できる項目が多いことも、マンション経営をしていく上で人気のポイントでしょう。

減価償却が節税効果を上げる

建物や車などの資産は経過によって古くなっていき、その価値が減っていきます。   このような資産を「減価償却資産」と言います

また、税法で定められた「法定耐用年数」に従って、一定期間にわたって必要経費として計上していく手続きのことを「減価償却」といい、その計上する金額を「減価償却費」と言います。

減価償却費は、実際お金が出ていくわけでもないのに経費として計上できる費用のこと。上手に扱うことでキャッシュフローを向上でき、減価償却を計算する際は、その耐用年数を元に算出していきます。

例えば建物の場合、物件の構造ごとに法律で耐用年数が定められており、この耐用年数に応じて償却率が決められ、年間の減価償却費を算出することが可能です。

構造耐用年数
木造22年
軽量鉄骨造19年
鉄骨造34年
SRC・RC47年

減価償却費シミレーション

3,000万円の鉄筋コンクリート造の新築マンションを例に、減価償却費を計算してみましょう。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。この場合、1年で1/47が償却されるため、償却率は0.022になり、下記のような計算式になります。

減価償却費の計算例

  • 3,000万円 × 償却率 0.022 = 減価償却費 66万円/年

このケースであれば、耐用年数の47年の間、年間66万円の経費計上をかけ続けることが可能になります。減価償却を計上することで年間の経費が膨らみ、その分、利益が減るので結果的に所得税を減らして、節税することができるのです。

注意点として、土地は減価償却の計上ができません。なぜなら土地は使用しても劣化しないからです。

マンション経営において減価償却を計上できるのは、主に「建物」と「設備」です。

減価償却を上手に活用することで大きく節税効果を上げることができるため、 建物や設備の耐用年数について、しっかり確認しておく必要があります。

所得税の節税効果

マンション経営による節税対策「所得税に対する節税効果」

所得税に対する節税効果として、マンション経営で得た収入に加え、給与所得など合わせて所得を計算するだけでなく、不動産投資でかかる必要経費も併せて計算し最終的な所得額をきめます。

その計算方法は以下の通りになります。

所得税額の計算式

  • 所得税額 =(総収入額 – 必要経費 – 所得控除額)× 所得税率 – 税額控除額所

所得税額を考えつつ、総収入額から必要経費を差し引いた額(総所得額)を計算する必要があります。

マンション経営をしている会社員の方の場合、総所得額は会社員としての給与所得額と不動産所得額を足し合わせた額となります。そこで重要になってくるのが「損益通算」。

損益通算

損益通算とは、一定期間内における利益と損失を相殺することです。

通常、利益が出た場合はその額面に対して税金がかかります。

しかし、利益が出るまでに損失が出ていた場合には、利益から損失を差し引けるため税金を減らすことができます。

また、利益よりも損失の方が大きい場合は、確定申告を行うことで最長3年間損失を繰り越して控除することも可能です。

マンション経営をするためにかかった経費はもちろん損失なので、必要経費を計算し赤字にすることにより節税に繋げることができます

損益通算シミレーション

例で、給与所得500万円の人がマンション経営でかかった費用100万円を赤字にしたとすると、損益通算した総所得は400万円となります。

500万円分の所得税を既に納めていれば、確定申告後に赤字100万円に対する課税分が還付される事となります。

マンション経営による所得は以下のようにして計算されます。

不動産所得の計算式

  • 不動産所得の金額 = マンション経営での総収入額 – マンション経営の必要経費

これらの必要経費が年間の総家賃収入額を上回った場合には、不動産所得がマイナスになるので、給与所得額を損益通算することによって課税対象となる所得額  が小さくなり、支払う所得税を少なくすることが可能になります。

住民税の節税

マンション経営による節税対策「住民税に対する節税効果」

所得税の他に節税できる可能性があるのは住民税です

住民税も所得税と同じで1 年間の所得に対して税率および税額が決まります。

所得税と同じく、マンション経営にかかった必要経費と給与所得を損益通算し、課税所得を減らすことで住民税の税額を減らすことが可能になります。

節税の仕組みに関しては所得税と同じです。

相続税・贈与税の節税

マンション経営による節税対策「相続税に対する節税効果」

平成27年の相続税法改正により、相続税・贈与税対策がより身近なものになりました。相続は「基礎控除額」を除いた全ての金額すべてが課税対象となります。

現金の場合は100%が課税対象額となるのに対して、不動産の場合は土地や建物の評価額分の控除があり、さらに収益の場合は借地権割合が控除されおおよそ40%まで引き下げられます。

現金での相続で多額の税金を支払うよりも、より少ない税金の支払いになり、さらにこの先の家賃収入を見込めて収益があるマンションをご家族に遺すという選択肢もあります。

不動産投資による節税効果の注意点

マンション経営は節税効果が高いのは事実です。

個人事業主・経営者と比べると経費計上などができず節税しづらい会社員の人は、節税効果があるというだけで魅力を感じるも人もいるでしょう。

しかし、サラリーマンの人が節税対策する際は以下の注意点があることは認識してください。

  • マンション経営の本質は『家賃収入を安定・ 継続的に得ること』であり、節税がメインではない。

投資用の物件を探すときには、「安定して継続的に家賃収益を得られるか」ということが最も重要なポイントです。

税金の還付目的に置いてしまうと、利回りやキャッシュフローよりも「どのくらい税金対策できるか?」という点を意識しすぎて収益性が低い物件でも購入してしま うリスクがあります。

マンション経営の節税対策ポイントまとめ

  • マンション経営を行うと節税になる
  • 節税効果は時間と共に薄れていく
  • 節税よりも継続した安定収入がメイン
  • 減価償却を計上できるのは主に「建物」と「設備」

悪徳会社に騙されない為にも正しい知識を持ちましょう

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マンション経営を行うにあたり節税効果があるのは事実ですが、長い目で見ると効果は薄くなっていくため、あくまで「おまけ」という認識を持っておきましょう。

中には「節税効果が高い」ということを押し出してくる業者もいるかもしれませんが、それに期待しているとあとで思っていたのと違ったと不満を抱いてしまうかもしれません。

不動産は非常に大きな買い物なので、不動産会社は長い間付き合っていくパートナーとなります。

悪徳不動産仲介業者の甘い言葉に騙されずに良いパートナーを見つけるためにも、不動産会社を探す前にある程度の正しい知識を持ってから探すことをオススメいたします。

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