不動産投資で購入する物件は木造とRC造どちらがいいのか比較

不動産投資では初心者が始めやすい区分投資も人気ですが、利回りが良く、安定した家賃収入を得られる一棟投資にも近年注目が高まっています。

一棟投資とは、その言葉通りアパートやマンションをまるまる一棟購入し全ての部屋から家賃収入を得る為、空室が出たとしても一気に家賃収入が『０』になることが無く、管理を委託する場合は建物まるまる任せられるのでコスト削減もできるのです。

そこで今回は一棟投資の構造に着目し比較をしてみたいと思います。

木造のメリット・デメリット

利回りが高く融資が受けやすい

木造はRC造よりも物件価格が安くすみやすいため、おのずと利回りも高くなります。

それにより、一戸当たりの家賃を低く設定しても利益を出すことができます。

そのため、投資効率の面からいうと、長期のローンを組めれば、経費がRC造に比べてかからない木造が有効の場合が多いようです。

また、物件価格が安く借入額が少なくすむため、融資が通りやすいというメリットもあります。そして、金融機関によっては新築木造を好むところがあるので、その場合はさらに有利になります。

劣化は早いがリフォームや維持費が安い

管理していく上での留意すべき事は、コンクリート造のマンションよりも劣化のスピードが早いため定期的に建物の補修・修繕をする必要があるということです。

ただし、定期的な補修・修繕が必要ではありますが、RC造と比べ造りがシンプルの為、それほど修繕費はかかりません。

特に給排水管などの水漏れや漏水については、木造の場合は配管がむき出しになっているため、目視で確認し原因究明が可能です。

RC造の場合は、コンクリ―ト内に配管が入っている為、工事が困難な場合が多く原因特定が出来ず広範囲に修繕を行わないといけない場合もあります。

また、解体費用も安いため、最終的には木造アパートを取り壊し更地として売却するという選択肢も増えます。

固定資産税が安い

不動産の維持費として、リフォームなどの修繕費用以外にも固定資産税がかかりますが、木造の場合はそちらも安く抑えることができます。

固定資産税は、建物の仕様に合わせた評価額を基に算出されるのですが、この評価額に影響を与えるものが「耐用年数」です。

住宅の法定耐用年数は「木造は23年」「RCコンクリート造は47年」。

建物が古くなってくると、資産価値が下がり、法定耐用年数を基に、安くなっていく割合を決めます。

比較する建築年数にもよりますが、「木造は固定資産税が安い」というのは、あながち間違いではないかもしれません。

ＲＣ造のメリット・デメリット

空室率が低い

近年の賃貸需要の傾向として、設備やセキュリティーが充実しているマンションの人気が高くなっております。

RC造では、この設備面やセキュリティー面が高く、それに伴い空室率も低くなっております。

周辺の賃料相場にもよりますが、設備が充実している物件であれば、比較的高い家賃設定でも入居者が決まる可能性も高くなるでしょう。

資産価値が下がりにくい

RC造は、前述した入居者からの需要面の高さだけでなく、建物そのもの寿命が長いため、長期で運用しても物件価値が下がりにくいです。

また、マンションは最寄り駅の近くに建てられるケースが多いため、土地の地価も落ちにくく、資産全体としての価値も保ちやすくなります。

また、売却を行いたくなった際にも、中古で売却する際に買い手が長期のローンを組みやすくなるため、売却がしやすくなるといったメリットもあります。

木造よりも安定的に入居者が決まりやすいRC造の物件がオススメという事になります。

ちなみに、なぜ首都圏ではRC造の空室率が低いかというと相続税対策で木造アパートを建てる人が増え、同じような物件が増えたため、競争が激化した結果のようです。

耐久・耐火・防音性も高い

RC造は耐久性が高いため寿命が長いというだけでなく、耐震性や耐火性も高いため、災害にも強いというメリットがあります。

それにより、木造よりも災害リスクが減少するので、火災保険や地震保険などの保険料も安く抑えることができます。

火災保険のランニングコストも踏まえて、木造とRC造の比較をする必要があり、火災保険の見積もりを作成する場合、建物の構造は「建築確認申請書」で確認を行います。

主に第四面の【耐火建築物等】のチェックを確認します。

木造建築でも外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に防火戸等を有するなどの耐火構造をとっていれば、準耐火建築物として認定される場合もあるのでランニングコストを確認する際にはそういった物件資料も手元に用意する必要があります。

費用がかかる

管理していく上ではどうでしょうか。

一般的にマンションはアパートに比べて、設備が充実しています。

そのため、設備のメンテナンスにも費用がかかりランニングコストが高額になりやすくなるのです。

また、RC造の物件は細かい修繕費用はないものの、大規模修繕時の費用が大きくなる傾向があります。マンション回りに足場を組むだけで数百万円になるため、きちんと修繕費用を積立てることが非常に重要だといえるでしょう。