【利回り or 需要】不動産投資で重視すべきなのはどっち

不動産投資では立地や物件の種類などにより、利回りや需要が大きく変わってきます。

基本的に利回りとして差が出る理由は購入金額の差。

例えば年間100万の収益が出る物件が2種類あったとして、その購入費用が1億円と5,000万円だった場合、5,000万円の物件を購入した方が圧倒的に利回りが高くなります。

安く買えるほど利回りが高くなるため、物件によって利回りが10倍以上差が出ることもあります。

ただし、ここで注意せねばいけないのが、この利回りと需要は反比例の関係になることが多いという点。

不動産に限ったことではありませんが、需要の高いものは皆が欲しがるため価格が高騰します。

そのため、安く買える高利回り物件があった場合は、他の人が欲しがらない何かしらの理由があることが多いです。

いくら利回りが高かったとしても空室が起きてしまうと収益は0となってしまうため、空室の期間が長引くと実際の利回りが大きく下がってしまいます。

だからといって需要が高ければ何でも良いかと言われるとそんなこともありません。

なぜかというと需要が高すぎる場合、価格が高騰しすぎて購入や利益を出すのが難しくなる場合があるからです。

つまり、利回りと需要は過剰に偏りすぎるのは望ましくなく、それぞれほど良いバランスが大事となります。

しかし、利回りと需要が変わる条件は様々あり、どれを優先するか見定めるためには、それぞれの特徴を理解する必要があります。

そこで今回は、不動産投資で利回りと需要が高くなる理由やメリット・デメリットについて紹介していきます。

エリアの利回りと需要比較

需要が高いのは都心

人口減少が進む地方に比べ、東京都内の人口は増え続けています。

これは、地方では空室リスクが大きく、都内ではそのリスクが小さいことを意味します。

もちろん需要の高い物件でも空室は起きますが、その期間が短くなりやすく被害を最小限にできます。

利回りが高いのは地方

不動産投資における利回りは、地方ほど高くなる傾向にあります。

もちろん、地方の方が人口も少なく需要が低くなるため空室リスクが高くなりますが、上手く集客さえできれば高い利益を出すことができるということ。

例えば周辺に大学や企業が集中しているエリアの場合は、地方でも需要が高くなることも多いため、空室リスクを下げることができます。

ただし、周辺の企業などに依存しすぎると、その企業がなくなったときに集客が難しくなる恐れもあるため、仮に周辺の状況が変わっても経営が続けられるのかというのも想定しておいた方が良いでしょう。

人口の減少が影響を与えることも考えられるので、ある程度の空室リスクを考慮しなければなりません。

しかし地方の場合、利回りの高い物件が多いということが最大の特徴です。

都心に比べて地価が安く、建築費用が同額でも不動産全体の価格は安くなります。土地価格が安いので費用も抑えることができます。逆に、建物の価格を高く設定して提供することで、減価償却を多く計上するという方法も可能です。

また、地方の場合は、物件の入居募集や管理など、現地の不動産業者に依頼する必要があります。頻繁にご自身で行くことができないため、信頼できる不動産業者・管理会社を見つけることが重要になってきます。

引用元：都心物件と地方物件、どっちが有利？

23区と23区以外では利回りが大きく異なる

引用元：平成28年経済センサス‐活動調査（確報）_産業小分類、市町村、都道府県のランキング

上記は、東京、川崎市、横浜市の収益不動産平均価格です。

同じ東京都内でも23区とそれ以外では物件の需要が大きく異なるため、少しエリアをずらすだけで価格を大幅に抑えることができることがわかります。

もちろん23区と比べてしまうと需要は下がってしまいますが、駅チカで交通の便の良いエリアの場合は需要はそこそこ高いことが多く、需要をそこそこ保ちつつ高い利回りが期待できます。

需要と利回りを両立したい方は横浜がオススメ

上述した通り、地方の場合は需要が低く入居者が入りにくいことも多いため、利回りは高いですが赤字になってしまうケースも多いです。

しかし、住みたい街ランキングと人口の多い市ランキングで1位に選ばれている横浜であれば、需要が東京の次に高いため入居者が途絶えにくく「需要」と「利回り」の良いとこ取りが期待できます。

物件の利回りと需要比較

需要が高いのはマンション

マンションは主に駅の周辺に建てられることが多いため需要が高く、耐久性・断熱性・防音性に優れており居住性も高いため、入居者が途絶えにくいです。

それに対しアパートは住宅地に建てられることが多く、利便性が低いことから空室が発生した時に次の入居者が入るまでの空室期間が長くなることが多いです。

特に単身者向けのワンルームマンションの場合、部屋に一つの部屋に生活に必要な設備が揃っているため、利便性も高いことから単身者の多い都心であれば入居者に困る心配が非常に少ないでしょう。

利回りが高いのはアパート

アパートはマンションに比べて建設費が安く、住宅地に建設されることが多いため、物件の価格を安く抑えることができます。

特に中古アパート物件の場合は、中古マンションに比べて新築からの値下がり幅が大きいため、利回りがさらに向上します。

ただし、物件の劣化も速いため、場合によっては修理費用がかさんでしまったり、家賃価格の減額が起こってしまい実際の利回りが下がってしまう恐れもあるので注意が必要です。

新築中古の利回りと需要比較

需要が高いのは新築

当たり前のかもしれませんが、古くなった物件よりも新しくてキレイな物件の方が需要が高くなります。

もちろんキレイな中古物件もたくさんありますが、それでも新築のブランドには敵わないことが多いです。

また、需要が高い理由はブランド力だけではありません。

最新の物件の方が中古物件よりも、今どきの設計や設備になっていることも多いため、利便性が高いという点があります。

そして、新築ブランドが影響するのは需要だけではなく、家賃価格にも反映され家賃を高く取ることができます。

利回りが高いのは中古

中古物件は新築に比べて物件価格が安いということもあり、利回りが高くなりやすいです。

入居率が新築と比較して劣ると言われがちな中古物件ですが、好立地で定期的なメンテナンスを続けることにより、新築よりも高い入居率を維持できているケースも多いです。

好立地の物件が手に入りやすい

人気の高いエリアは既存の物件に取られてしまっていることが多く、好立地の新築物件はあまり市場に回りにくいです。

中古物件であれば新築よりも好立地の物件を購入しやすいだけでなく、既に投資に利用されていた中古物件の場合は、実際の入居率などのデータも見れることもあるため、収支計算の制度も高くなり不動産投資を有利に進めることができます。

築浅物件で需要と利回りを両立

不動産を新築物件として取り扱うには2つの条件があり、この条件を満たしていない場合は中古物件として取り扱われます。

新築物件でも誰かが入居すれば、新築のプレミアが消え中古物件扱いとなってしまうため、物件価値が減少しやすいです。

しかし、新築プレミアが失われるとはいえ、新築物件の魅力がすべて消えたわけではありません。

なぜなら新築物件であっても運用してしまえば、最初以外は築浅物件の条件とほぼ同様になるからです。

そのため、新築プレミアの消えたがまだ新しい築浅物件を購入できれば、中古物件の利回りと新築物件の需要のいいとこどりができる可能性があります。

もちろん好条件の場合は物件価格が新築とあまり変化がないこともありますが、好条件の新築物件は数が多くないので、それと同等レベルの物件が手に入ると考えると一概に悪いとは言えないでしょう。