住宅ローンの審査を早めに済ませるべき理由
住宅購入の際に多くの人が利用する住宅ローン。
住宅ローンの審査は早めに済ませておくことが住宅購入で失敗しないための鉄則です。
・注文住宅の会社で話を進めているとローンの申込を催促されるけど、契約を急がされているような気がする。
・買う家が決まっていないのに審査を通すのは無駄な手間だと思う。
こういった声もありますが、審査を早く通すのは不動産会社や建築会社だけでなく、購入者自身にもメリットがあります。
この記事では
『なぜ住宅会社が審査を催促するのか』
『なぜ買う家が決まる前に審査を通す必要があるのか』
この疑問が解決する内容になっています。
住宅ローンを利用するまでの流れ
まず、住宅ローンを利用するためには審査に通ることが必要です。
審査では銀行があなたが申し込んだ金額を貸すかどうかを調査したうえで決定します。
銀行の立場からみれば、貸したお金を返せる能力があるかどうかが重要だからです。
住宅ローンを利用するためには下記の手順があります。
①事前審査の申込
②事前審査の通過（仮承認）
③融資の申込
④本審査の通過
⑤住宅ローンの契約
⑥住宅ローンの実行
①②事前審査の申込・通過
今はインターネットやアプリで事前審査を簡単に申し込むことができます。
必要な書類は以下のものです。
・運転免許証または健康保険証
・源泉徴収票
住民税課税決定通知書
確定申告書
納税証明書
(上記いずれか一つで前年・前前年の2年分)
・物件情報のチラシやパンフレット
・勤め先の名刺や勤務先のホームページの会社概要など
・他に借り入れがある場合は残高や毎月の返済額がわかるもの
(カーローン、ブライダルローンなど)
これらを準備すれば、買う物件が決まっていなくても希望する金額が借りられるかを確かめることができます。物件情報は仮にこの物件を購入するならというものを探しましょう。結果がわかるまでに２～３営業日かかるのが一般的です。
③④融資の申込・本審査の通過
実際に購入する物件が決まりローンを借りたい金額が決まれば、融資の申し込みをして本審査を依頼します。
ここでは購入予定の物件が担保となるため、現地調査も行っています。
本審査が金融機関からの最終回答となるため、審査には2週間程かかります。
事前審査に通過していても本審査で落ちるということもあります。
そのため、本審査に通って初めて銀行からの融資が受けられることが確定します。
⑤住宅ローンの契約
本審査に通れば銀行と住宅ローンの契約をします。
⑥住宅ローンの実行
住宅ローンの契約から約1週間ほどで、契約した金額が振り込まれます。これが住宅ローンの実行です。
そのお金を購入する物件を販売する会社に振り込むことで、住宅購入が完了します。
次月からは住宅ローンの返済が始まります。
事前審査は契約前に通過させておく
買いたい家の候補がまだないのに、事前審査を通しても意味がないように感じます。
ですが住宅購入で失敗しないためにはなるべく早くローンの事前審査に通っておく方が有利に働きます。
土地やマンションの購入の場合と注文住宅の場合でそれぞれ理由があります。
土地やマンション購入の場合
人気の物件が販売されたとき、購入は早い者勝ちです。
自分たちに合った条件の物件を見つけても同時に購入を希望する人がいた場合、事前審査に通過している人が優先されます。
これは販売側の事情によるものです。
せっかく購入する人が見つかったのに契約後にローンの審査に通らなかった。
買うことができないので解約となり、また新しい購入者を探してやり直し。
こういったリスクを避けるためです。
注文住宅の場合
気に入った住宅会社が見つかり、間取りも合意して契約。契約後に審査を通してみると、契約していた金額では事前審査に通過できずに減額することが必要になった。
打ち合わせもやり直して当初の希望していた家よりも面積が小さくなった。
注文住宅の場合は、完成前の状態で契約します。
契約後の打ち合わせでオプションを追加して増額していくことが多いため、希望の金額で審査に通過しなければすべてやり直しとなります。
まずは、どれくらいの金額が借りられるのかを事前審査に通してからその予算の中で希望が叶えられる住宅会社を選ぶ方が安全です。
マンションの購入、注文住宅の購入どちらでも契約前に事前審査に通過していることが非常に重要です。
自分がいくら借りられるのかがわからない状態での住宅購入は、お財布の中にいくら入っているのかわからない状態で買い物をしているのと同じ状況です。
複数の銀行で本審査まで通しておく
購入する住宅が決まり、借りるローンの金額が確定すれば本審査を申し込むことができます。本審査を通過することで通過した銀行で借りられることが決定します。
本審査は借りる銀行を決めてから申し込むのではなく、複数の銀行で本審査を通しておくことをおススメします。
理由は有利な条件で契約できる銀行を選ぶためです。
銀行はローンの申込を受けたときに貸すかどうか以外に『何％の利息で貸すか』を同時に決定します。
○○銀行で借りれば金利は○％というわけではありません。
申込者の職業や年収、購入する物件など様々な要素を考慮して金利も決定します。
これは審査を通して初めてわかります。
複数の銀行で本審査を通し審査結果を比較することで、より良い条件の銀行を選ぶことができます。
住宅ローンを組める金融機関や公的機関
住宅ローンを借りるところは大きく分けて４つあります。
①メガバンク
②ネット銀行
③地方銀行、信用金庫
④財形融資、自治体融資
①メガバンク
3大メガバンク
・三菱UFJ銀行
・三井住友銀行
・みずほ銀行
大手の銀行のため審査が厳しく融通がきかないことが多い。
②ネット銀行
店舗をもたず、インターネットで手続きを進めるのが特徴。
書類の書き方や添付書類などで不明な点が出た時に窓口がないためコールセンターなどに問い合わせる手間がある。
人件費がかからない分、金利は安く提供されている。
審査は比較的厳しい。.
③地方銀行、信用金庫
メガバンクやネット銀行と比較すると審査が通りやすい傾向にある。
地域密着で建築する場所が銀行の拠点から離れていると融資が受けられない場合がある。
（○○県内での建築に限られるなど）
④財形融資、自治体融資
公的ローンで比較的審査が通りやすい。
財形融資
次の3つに当てはまる人が受けられる融資です。
1．一般財形貯蓄・財形年金貯蓄・財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上継続している
2．申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行っている
3．申込日における財形貯蓄残高が50万円以上ある
（住宅金融支援機構HPより）
自治体融資
都道府県、特別区、市町村が実施している融資のこと
審査の厳しさや融資を受けるための条件があるので、気になる金融機関を選んで審査を通しておきましょう。
提携ローンが使える銀行を確認する
不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携していることがあります。
提携ローンとは、その不動産会社やハウスメーカーを通して申し込むことで金利や手数料が優遇されるというものです。
提携ローンを知らずに自分たちで申し込むとその優遇が受けられないので、住宅購入する際に関わる不動産会社やハウスメーカーに確認必須です。
また多くの場合、提携ローンを利用するときには不動産会社やハウスメーカーの営業担当の方が申込の手続きを手伝ってくれます。
初めての住宅ローンの手続きでわからないことがあれば相談できる相手がいるのも安心できる要素の一つです。
住宅購入時からローンを申し込むまでの手順
①資金計画（予算）を決定する
②住宅ローンの事前審査
③購入したい物件探し（マンションなど）
ハウスメーカー選び（注文住宅）
④購入物件の確定・ハウスメーカーとの契約
⑤複数の金融機関で本審査
⑥融資を受ける金融機関の決定
⑦住宅購入の手続き
⑧住宅ローンの契約・実行
ポイントは2つです。
・事前審査を通してから家探しやハウスメーカー選びを始めること
・本審査は複数の金融機関で行うこと
住宅購入までの流れは買う物件や注文住宅か建売住宅かマンションかで少しずつ違うので、この2点をおさえておけば間違いありません。
まとめ
今回の記事では住宅ローンの審査を早めに済ませるべき理由を解説しました。
理由は2つです。
・物件の購入で早いもの勝ちレースでローンを理由に後回しにされないため
・注文住宅で自分たちが借りられる金額を把握してから打ち合わせを進めるため
事前審査はなるべくはやく通しておくことは購入者にとってもメリットがあります。
そして、借りられる金額が確定する本審査は複数の金融機関で通しておきましょう。
審査結果を比較して金利や手数料など、有利な条件を選ぶことができます。
もう一つ、住宅ローンを利用する際に忘れてはいけないのは『提携ローン』の存在です。
不動産会社やハウスメーカーの営業担当の方には提携ローンの有無とその内容を確認しておきましょう。
住宅購入で失敗しないためにはローンの審査を早めに通しておくことです。
ぜひ、住宅購入の参考にして下さい。