住宅ローンにおける金利の選び方とは？団信の保証内容や特徴について解説

マイホームを購入し住宅ローンを検討している方も多いと思います。

住宅ローンを選ぶ際に重要となってくるのが「金利」と「団信」です。

どちらもお金がかかるため、しっかり理解していただきたいポイントとなります。

これらのポイントを理解しておくことで、スムーズに契約が進むでしょう。

そこで今回は、住宅ローンにおける金利の選び方、団信の保証内容や特徴についてご紹介します。

●住宅ローンにおける金利タイプの選び方

住宅ローンを組むと、長い期間かけて返済をしていくこととなるため、金利は低い方が良いと考える方も多いでしょう。

しかし、金利は住宅ローンの金利タイプによって決まることがほとんどであるため、金利タイプの選択が重要となるのです。

そこで、住宅ローンにおける3つの金利タイプをご紹介します。

○変動金利型

変動金利型は、市場の変化に応じて住宅ローン金利も変動するタイプのことを言います。

固定金利よりも低金利での借り入れが可能となり、借入時より金利が下がると毎月の返済額も少なくなるという可能性もあります。

一方、金利が上昇した場合は、毎月の返済額も増えるため注意が必要です。

通常は定期的な金利変更があり、それに伴い返済額が再計算されますが、必ずしも金利が変更するわけではなく一定の場合もあります。

しかし、返済額が確定していないため、金利が上昇することにより返済額が膨れ上がるといったケースもあるのです。

○全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入から完済までの金利が固定されているため返済額も確定しているタイプのことを言います。

他のタイプとは異なり、借入期間中は金利が一定であるため、毎月の返済額が変わることはありません。

返済額が決まっているため、返済計画が立てやすいといったメリットがある一方で、他より金利が高めに設定されていることが多いため注意が必要です。

○固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、借入時の金利と適用期間があらかじめ決められており、この適用期間が終了した際に再度自分で金利の種類を選ぶというタイプです。

固定金利期間は、2年、3年、5年、7年、10年、15年などとさまざまです。

固定金利期間中は市場の影響を受けず、金利が一定であるため全期間固定金利型と同じく返済計画を立てやすいといったメリットがあります。しかし、金利の上昇リスクが抑えられるため、変動金利型よりも金利が高くなる傾向にあるため注意が必要です。

●住宅ローンにおける団信とは？

住宅ローンを組む際の加入条件として設定されている「団体信用生命保険」を略したものを「団信」と言います。

団信とは、住宅ローン返済中に万が一契約者が亡くなった場合、もしくは重い障害を負ってしまった場合に、ローン残高を代わりに完済してもらえる住宅ローン特有の保険制度です。

ローン契約者に万が一のことが起こっても、その家族が経済的に負担がかかることのないように加入することを条件としている金融機関は多いです。

このような通常の団信とは他に「オプション団信」というのもあります。

そこで、主なオプション団信を2つご紹介します。

○三大疾病特約付き

三大疾病とは、「がん」、「脳卒中」、「急性心筋梗塞」のことを言います。

返済中に契約者が亡くなった場合、もしくは重い障害を負ってしまった場合という通常の条件に加え、三大疾病になった場合もローン残債を代わりに完済してもらえるという仕組みです。

○八大疾病特約付き

八大疾病とは、三大疾病に「糖尿病」、「高血圧症」、「肝硬変」、「慢性膵炎」、「慢性腎不全」の5つを加えたものを言います。

八大疾病になった場合もローン残債を代わりに完済してもらえるという仕組みです。

ただし診断を受けた場合ではなく、「所定の状態になった場合」と決められているため注意が必要です。

所定の状態になった場合とは、たとえば高血圧症で就業不能状態が12か月を超えて継続された場合に限り残債が完済されるということになります。

所定の状態は、金融機関によって異なることがあるためローン契約時に確認しておくと良いでしょう。

●住宅ローンにおける団信のメリット・デメリット

団信の特徴を理解したところで、団信に加入することによる主なメリットを2つご紹介します。

○万が一の場合は返済義務がなくなる

先ほど記載したのと同じ内容にはなりますが、万が一契約者が亡くなった場合、もしくは重い障害を負った場合は、契約者や家族に代わって保険会社が残債を支払ってくれます。

そのため、契約者の家族に経済的な負担がかかるといったことは一切ありません。

○所得税の納税義務が発生しない

一般的に、生命保険が満期になり一時金等を受け取った場合は、一時所得としてみなされるため所得税の申告をしなければなりません。

しかし団信の場合、所得税の納税義務が発生しないのがメリットです。

契約者が死亡し家族が相続を受けた場合も、残債が金融機関に支払われることで、家族には承継されていないため所得税の納税義務はありません。

また、重い障害を負って残債が免除となった場合も同様に、所得税の納税義務は発生しません。

以上、2つのメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたいデメリットも存在します。

以下の4つのデメリットも理解したうえで適切な判断をしなければなりません。

○所得控除が対象外となる

団信での生命保険料控除は対象外となります。

控除可能な生命保険料の条件は、保険金受取人が自分、もしくは配偶者、そのほかの親族に限られています。

一方、団信の保険金受取人は自分でも配偶者でもなく、団信の機構が受取人となっているため、所得控除の対象外となるのです。

そのため、団信に加入していても年末調整でお金が返金されることはありませんのでご注意ください。

○保険料が高くなりやすい

通常の生命保険料に比べ、総支払額が高くなりやすいといった傾向にあります。

団信では、ローン残高が減ることにより保険料も安くなるのが特徴です。

しかし、住宅ローンほどの金額の生命保険を掛けた場合は、通常の生命保険の方が総支払額は安くなるという結果になります。

○保証内容に欠ける

団信は通常の生命保険に比べ、保証内容に欠けるのがデメリットでもあります。

三大疾病や八大疾病などの特約付きのオプション団信もありますが、結果的には住宅ローンの残債がゼロになるといった効果があるだけで、入院費用が保証されるといったことはないためご注意ください。

○持病があると加入できないことも

団信も生命保険の一種であるため、加入時には事前告知しなければなりません。

そのときに持病や既往歴がある場合、団信に加入できない可能性も出てきます。

しかし、告知書に正しく記載していない場合は、告知義務違反となり保険の契約を解除されてしまうという可能性もあるため注意が必要です。

そのため、契約前に内容をしっかり確認しておくと良いでしょう。

また、持病があって加入が難しい場合、民間の生命保険だと持病があっても加入しやすい傾向にあるため検討してみると良いでしょう。

●まとめ

住宅ローンの金利タイプは、変動金利型と全期間固定金利型、そして固定期間選択型の3種類あります。

団信は、ローン契約者が死亡または重度障害を負った場合にローン残債を完済してもらえる保険制度です。

万が一の場合は返済義務がなくなったり、所得税の納税義務が発生しないなどのメリットがある一方で、所得控除が対象外になるなどのデメリットもあるため注意が必要です。