変動金利と固定金利のどちらがお得か、住宅ローンの金利の選び方

住宅ローンには大きく分けて変動金利と固定金利の2種類があります。実際にどちらがお得なのか気になっている人も多いのではないでしょうか。
変動金利と固定金利にはそれぞれ特徴やメリットデメリットがあり、利用者の年齢や資産状況、雇用形態によって最適な商品は変わります。
住宅ローンの借り入れ額は数千万円になるため、金利や借り入れ条件が変わると返済額も変化するため慎重に選択しなければいけません。
ここでは、住宅の借り入れローンの種類の違いや選び方を詳しく解説します。

住宅ローンの変動金利とは

変動金利は、市場の金利の変動に伴って定期的に金利が変化する商品になります。
一般的に変動金利の見直しは金融機関によって異なりますが、年に2回の場合が多いです。金利の見直しによって利息も変化するため、毎月の返済額や総返済額に変化が生じます。
そのため金利が上昇すれば返済額も増加し、金利が低下すると返済額も減ることになるので固定金利と比べてリスクが高いといえます。

変動金利のメリット

変動金利は、固定金利と比較して金利が低めに設定されています。変動金利を決める要因として、金融機関の間で顧客獲得競争が行われていることや、日銀の政策の影響などがあります。現在はマイナス金利政策によって低金利の状況が続いているため、利息の支払い額も低
い状態で契約することが可能です。
一方で変動金利では金利が上昇した時でも、「5年ルール」や「1.25倍ルール」によって毎月の返済額の変動を一定の上限額に抑えることができます。5年ルールによって、契約時から5年間は返済額の増減はなく、1.25倍ルールにより、金利の見直しの際に返済額の増加は1.25倍を超えることはありません。
このように金利の変動リスクはありますが、金利が急激に上がっても返済額の増加は一定額に抑えられるため、家計の圧迫を防ぐことができます。

変動金利のデメリット

変動金利のデメリットは、経済情勢の変化などによって返済額が増加するリスクがあることです。契約時に低金利だとしても、5年後10年後にはインフレなどによって金利が急激に上がるかもしれません。毎月の返済額は1.25倍ルールによって上限はありますが、1.25倍を超えた分は繰り越されるため、負担が減るわけではないことを覚えておきましょう。
そして変動金利では、金利が見直されるために長期的な返済計画を立てることが困難になります。
例えば返済期間が30年の場合、金利が上昇を続けても返済期間内に住宅ローンの支払いを済ませなければいけません。想定していたよりも支払い額が増えてしまうと返済が滞る可能背があり、最終的には差し押さえや売却をしなければならない状況に追い込まれてしまいます。変動金利を選択する際には、金利変動のリスクについてしっかりと理解しておく必要があります。

住宅ローンの固定金利とは

固定金利とは、契約時から完済までの金利が変化しないため、毎月同じ返済額を支払う住宅ローンのタイプです。
固定金利には、フラット35のような完全固定型と3年・5年・10年の一定期間だけ固定金利が適用されるタイプの期間選択型の商品も存在し、自分のライフプランやリスクに応じた選び方ができます。
一般的に固定金利は10年国債のような長期金利を決定基準にしています。長期金利は経済情勢などの影響を受けるため、景気が良くなれば上がり、悪くなれば下がる傾向にあります。

固定金利のメリット

固定金利では、月々の返済額が変わらないため長期的な返済計画を立てやすいメリットがあります。例えば毎月の返済額が10万円と決まっていれば、収入や支出の管理もしやすくなります。そして想定外の事態になりにくく、返済を滞納したり家計が圧迫することを事前に防ぐことが可能です。
また固定金利は、インフレなどの社会情勢に左右されにくいという特徴があります。低金利の時期に契約をすれば、その後に金利が上昇したとしても毎月の返済額が変化することはないので金利変動を気にすることなく住宅ローンの融資を受けることができます。

固定金利のデメリット

住宅ローン契約時の金利の変化がない固定金利では、市場の金利が下がったとしても毎月の返済額が減ることはありません。実際に景気が悪くなると、給料やボーナスが減額される場合があり、景気の悪化に伴い金利も低下する傾向があります。固定金利を選択すると利息や返済額は変わらないので、市場金利が低下しても恩恵を受けることはできません。
そして注意しなければならないのが変動金利よりも金利が高めに設定されているという点です。金利変動のリスクがある変動金利は固定金利よりも金利が低いため、低金利が長期間続くと損をする可能性があります。

住宅ローンの固定金利と変動金利を利用した割合

実際に住宅ローンを利用している人の中で固定金利と変動金利の割合はどのようになっているのでしょうか？
2021年10月に発表された住宅金融支援機構による住宅ローン利用者の実態調査では、以下のような結果になっています。(引用:住宅ローン利用者の実態調査)

変動金利　　　　67.4%
固定期間選択型　21.7%
全期間固定型　　10.9%

調査結果をみると、3人に2人は変動金利を選択しており人気があることが分かります。
なぜ変動金利が人気かというと、住宅ローンを選んだ理由(フラット35以外の利用者)の70.8%が金利の安さで最も多くなっています。他にも団体信用生命保険の充実(20.2%)や住宅営業マンなどの勧め(18.4%)などが続いていますが、利用者の多くが金利の安い商品を重視していることが分かります。

実態調査の結果だけをみると、変動金利を選択している人の方が多いですが、住宅ローンの金利の選び方は金利の安さだけではないことに注意しましょう。利用者によって収入や年齢、家族構成、今後のライフイベントの有無などが異なるため適切な商品は異なります。

住宅ローンの金利は固定金利と変動金利どちらを選ぶべきか

住宅ローンの金利の選び方はどちらが良いと断言することはできません。住宅ローンを検討している人によって資産状況や年齢、雇用形態などに違いがあるため、固定金利と変動金利どちらが適しているかはケースバイケースになります。

収入に浮き沈みがあり安定しないケース

収入の安定しない自営業者や非正規雇用者の場合にはフラット35などの固定金利が向いています。変動金利などの住宅ローンを利用するためには金融機関の審査を受ける必要があり、審査では収入や雇用形態、勤続年数、預貯金などの基準をクリアしなければなりません。
しかしフラット35では申し込みの条件は厳しくなく、最低年収や勤続年数などの基準もないため他の金融機関の審査に落ちた人でも利用しやすいことが特徴です。

金利の変化に対応したいケース

金利の上昇などに応じて借り換えや返済方法を変えたい場合には変動金利を選ぶことをおすすめします。変動金利は固定金利よりも低金利で融資を受けられるため、金利が上昇した際に固定金利に借り換えをすることも可能です。このように一定の返済額の変動にも対応できるだけの収入や資産がある人には変動金利が向いているといえます。

返済額が変化することを避けたいケース

固定金利を選択する場合には毎月の返済額が変化することはありません。住宅ローンは最長で35年間融資を受けることができるので長期的な返済計画を立てることが重要です。固定金利では毎月の支払額が分かっているので、例えば結婚資金や教育費、車の買い替え費用など今度のライフプランに合わせた設定をすることが可能です。
一方で、変動金利を選ぶと急激な金利の上昇によって返済額が変化することも考えられます。将来的に返済額が上昇して家計を圧迫するリスクを防ぐためには固定金利を選ぶことをおすすめします。

まとめ

今回は住宅ローンの金利の選び方について解説しました。
変動金利と固定金利の大きな違いは契約期間中に返済額が変化することです。変動金利は低金利での融資を受けることが可能ですが、市場金利に左右されるため返済額が増加するリスクがあります。
一方で、固定金利は毎月の返済額は変わりませんが、変動金利よりも金利が高く設定されているため損をしてしまう可能性もあることに注意しましょう。
金利の選び方は住宅ローンを利用する人の資産状況などによって変わるため、多くの人が選んでいるからではなく、自分のライフスタイルに適した商品を選ぶことが大切です。