【知らないと損をするかも】住宅ローンと不動産ローンの違い

人生の中でも大きな買い物であるといわれている不動産購入。

住宅購入を検討する機会や老後の蓄え、生命保険代わりとして収益物件を購入し、賃貸経営を始める方も少なくありません。

そして、購入時には高額な出費が必要となるため、多くの人がローンを利用すると思いますが、不動産を購入する際に組むローンには「住宅ローン」と「不動産ローン」の2種類があります。

どちらも不動産購入に利用するローンですが、それぞれ違いがあることはご存知でしょうか？

仕組みを知らぬまま利用すると損をしてしまったり、最悪の場合は刑事告訴になる恐れもあります。

そこで今回は、住宅ローンと不動産ローンの違いについて詳しく解説いたします。

基本的な違い

まず、基本的な違いとして住宅ローンは「自分の住む家や土地」に対して組むローンになり、自身や親族の自宅購入や増築に対して利用できるものです。

一方、不動産ローンは「収益を得る家」に対して組むローンのため、第三者が住むことを前提とした投資ビジネスとして利用されます。

そのため、収益用不動産の購入に対して住宅ローンを組むことは原則できません。

返済原資・融資額の違い

返済原資とは、借入金の返済に充てる資金のことです。

住宅ローンの返済原資は会社員ならば、一般的に毎月の給与やボーナスなどの収入になります。

そのため融資額は、個人の年収や職業などといった個人の信用情報をもとに審査を行われ、条件によって変わりますが一般的には年収の5～6割ていどが上限と言われております。

また、退職時期を考慮して70歳程度の申込年齢制限を設けている金融機関も多くあるため注意が必要です。

不動産ローンの場合の返済原資は、賃貸経営により発生した家賃収入になります。

個人の収入や職業などの信用情報に加え、物件次第で融資額が変動し、年収の7～10倍の融資額を受けられることもあります。

また、年齢制限を設けていない金融機関も多く、条件によっては70歳以上でも借入が可能です。

金利の違い

住宅ローンの金利は他のローンに比べ低い金利で設定されています。

理由には様々な背景ありますが、住宅は人の生活に欠かせないものという考えからという点や長期間に渡る返済期間となるため、金融機関側が安定した収入が得られるというメリットもあるからです。

不動産ローンの金利はどうでしょうか。

自身で利用する住宅とは異なり賃貸経営はビジネスのため、事業がうまくいかなかったときに融資金の回収が難しくなるリスクを踏まえ、金利を高く設定します。

また、返済期間も住宅ローンに比べると短いことがほとんどです。

賃貸経営の場合、空室による収入減少の可能性も考えられるため金融機関側としてもリスクヘッジをとりたいのです。

ただし、物件や今までの運用実績などにより収益が見込めると判断された場合など、状況により金利が低くなることもあります。

不動産投資で住宅ローンは組めないのか

同じ不動産を担保としたローンでもここまで違いがあります。

低金利で長期間での返済も可能な住宅ローン。

投資用不動産の購入に利用できたらいいのにと考えますよね。

しかし、冒頭でもお伝えさせて頂いた通り、収益物件の購入に住宅ローンは原則利用できません。

違反すると自己破産や刑事告訴になる恐れも

住宅ローンは住宅の購入に用意された特別なシステムのため、もしも収益物件の購入を申告せずに利用すると虚偽申告にあたります。

発覚した場合、融資契約は無効となるので金融機関から融資額の一括返金を求められます。

収入の何倍もの金額を返済しなくてはならないため資金集めに苦労しますし、資金集めが難しい場合には自己破産をしなくてはならないケースもありえます。

そして、虚偽申告であることを知っていて融資を受けたりなど悪質とみなされた場合では、刑事告訴されることもあるので注意したいポイントです。

不動産投資で住宅ローンを組んでも違反にならない抜け道がある

原則として収益物件には住宅ローンは利用できないとお伝えしましたが、特例として一部利用できるケースもあります。

「自分が住む家」であることが基本ルールである住宅ローンなので、基本は自分で住みながら一部の部屋を貸し出す『賃貸併用住宅』としてならば住宅ローンを利用することができます。

ただし、自分が住んでいれば何でも良いというわけではなく、「自身の居住する床面積が全体の50％以上」の条件があります。

つまり、賃貸利用できる床面積は自身の居住スペースを超えることができないということ。区分の物件で一部屋だけ自分で住み、他の部屋を入居者に貸し出すというケースでは利用できません。

ただし、この条件は判断が難しく自己判断での利用は危険です。利用する際には必ず金融機関へ確認を行いましょう。

悪用は絶対にしてはいけない

一部、不動産会社では上記で挙げた抜け道を悪用し、購入した物件へ一時的に住んでいるように見せかける偽装工作をオーナー様に持ちかけるケースもございます。

ですが、この偽装工作には絶対に応じてはいけません。

これは完全に契約違反行為です。もしこれが金融機関にバレてしまうと前述した通り、融資契約は無効となり融資額の一括返済を求められる可能性があります。

このような悪質な手法が行われるようになった背景には、不動産ローンの融資審査が以前よりも厳しくなったことがあげられます。

審査が厳しくなるということは不動産投資を行える人が少なくなるということ。それにより、不動産屋同士での競争が激しくなってしまいました。

当然、今まで低所得者をターゲットに商売してきた不動産屋にとっては非常に不利になってしまいます。

ですが、住宅ローンは審査が緩く金利も低いことから、通常の不動産ローンでは融資の通らないような所得の低い方でも通すことができます。

つまり、それを悪用すれば、普通の不動産屋では断られてしまうような競合がいない方をターゲットにビジネスが成り立つと考えるわけです。

確かに通常では融資の通らない方にとっては魅力的な話に聞こえるかもしれませんが、バレた際に知らなかったでは済まされません。

知識の浅い方をターゲットに初心者向けのセミナーなどでサクラを用いて勧誘しているケースもあるそうなので、住宅ローンと言い出したら警戒するようにしましょう。

参考：２０代、３０代の若手サラリーマンがマンション投資詐欺の”カモ”にされるワケ
https://www.excite.co.jp/news/article/Shueishapn_20190416_108673/

住宅ローンと不動産ローン同時利用はできる？

住宅ローンと不動産ローンの違いをここまでご説明してきましたが、両方を併用して利用することはできるのでしょうか？

結論から言うと、それぞれ対象が異なるローンになるので同時利用は可能です。

ですが、ローン審査では既に組んでいる借入額も審査対象となるため、併用すると既に多額の借金を抱えているとみなされ、融資限度が下がったり審査が通りにくくなってしまう場合があります。

しかし、契約する順番を工夫することで両立の難易度を下げることができます。

不動産ローン→住宅ローンがおすすめ

収益不動産を購入し不動産投資を始めてから、住宅を購入するのがおすすめです。

理由は不動産投資によって得た賃貸収入を個人の年収とみなす金融機関が多いからです。

住宅ローンの融資額は個人の年収や属性がベースになります。

借入額が多くなっているという状況は変わりませんが、家賃収入の発生により年収が増えることで、収入の面で審査が有利になります。

もちろん、購入した収益物件の運用がうまくいかない場合、家賃収入が安定しないといったケースもあります。

ただし、購入する収益物件の空室率や収益率など事前に確認した上での購入しましょう。特に初心者の方であれば、購入費用が安く空室率の低い都内のワンルームマンションがおすすめです。